Hausfinanzierung: So kommen Sie zum Eigenheim!

Raus aus der Mietwohnung, rein ins Eigenheim: Das ist für viele ein großer Traum. Die eigenen vier Wände bieten nicht nur ausreichend Platz, sondern dienen zusätzlich als Altersvorsorge. Doch so eine große Investition sollten Sie nicht überstürzt angehen. Wenn Sie ein Haus finanzieren, binden Sie sich meist über viele Jahre, in denen Unvorhergesehenes passieren kann. Unser Ratgeber zur Hausfinanzierung gibt Ihnen wichtige Ratschläge.

Kurz und knapp: Hausfinanzierung für Schnellleser

Wie kann man am besten ein Haus finanzieren?

Die meisten Menschen setzen auf einen herkömmlichen Immobilienkredit. Diesen zahlen Sie über den vereinbarten Zeitraum in monatlichen Raten ab. Es besteht unter anderem auch die Möglichkeit, der Hausfinanzierung mit Bausparvertrag.

Wer bekommt einen Kredit für ein Haus?

Bevor die Bank einen solchen Kredit vergibt, prüft Sie zunächst die Bonität des Antragstellers. In der Regel muss dieser ein festes Einkommen sowie einen guten SCHUFA-Score vorweisen.

Wie viel Eigenkapital ist für ein Haus zu empfehlen?

Sie sollten mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises plus die anfallenden Erwerbsnebenkosten angespart haben. Mehr dazu erfahren Sie hier.

Bei welchem Gehalt ist welches Haus realistisch?

Das lässt sich leider nicht pauschal sagen, da die Immobilienpreise innerhalb Deutschlands von Region zu Region sehr stark schwanken. In ländlichen Gebieten sind die Preise häufig um einiges günstiger als in Städten, demnach können Sie sich auf dem Land mit dem gleichen Geld häufig ein größeres oder neueres Haus leisten. An dieser Stelle haben wir einige wichtige Tipps für die Hausfinanzierung für Sie zusammengefasst.

Haus bauen oder kaufen: Die Finanzierung sollte sorgfältig geplant werden!

Bei der Hausfinanzierung spielt der Zinssatz eine wichtige Rolle.
Bei der Hausfinanzierung spielt der Zinssatz eine wichtige Rolle.

Schon seit einigen Jahren befinden wir uns in einer Niedrigzinsphase. Geld ist damit vergleichsweise günstig zu haben. Viele überlegen deshalb, ein Haus zu kaufen oder zu bauen. Doch wie können Sie ein Haus eigentlich genau finanzieren?

Die meisten Käufer oder Häuslebauer setzen auf einen herkömmlichen Immobilienkredit. Dies stellt häufig auch die beste und günstigste Variante dar. Die Zinsen für die Hausfinanzierung fallen in der aktuellen Niedrigzinsphase häufig sehr günstig aus.

Eine weitere Option wäre die Hausfinanzierung mit Bausparvertrag. Dabei legen Sie die Bausparsumme, das ist der Finanzierungsbedarf, fest und sparen zunächst einen gewissen Betrag an. Haben Sie dieses Ziel erreicht, wird Ihnen die Differenz zwischen Bausparsumme und angespartem Geld als Darlehen zur Verfügung gestellt.

Mitte 2021 liegen die Zinsen für die Hausfinanzierung bei ungefähr 1 Prozent. Je nach Kreditsumme und Länge der Sollzinsbindung kann dies jedoch leicht variieren. Beachten Sie, dass Sie sich bei der Baufinanzierung lange binden. Dementsprechend können sich auch nur kleine Unterschiede beim Zinssatz stark auf die tatsächlichen Endkosten auswirken. Entscheiden Sie sich deshalb nicht überstürzt für das erstbeste Angebot, sondern führen Sie einen umfangreichen Vergleich verschiedener Anbieter durch.

Wichtiger Punkt bei der Hausfinanzierung: Das Eigenkapital

Ein Finanzierungsbeispiels für ein Haus zeigt Ihnen, welche Kosten auf Sie zukommen.
Ein Finanzierungsbeispiels für ein Haus zeigt Ihnen, welche Kosten auf Sie zukommen.

In der Regel ist es empfehlenswert, wenn Sie bereits im Vorhinein eine gewisse Geldsumme für den Kauf oder Bau einer Immobilie angespart haben. Je nach Einzelfall raten Experten dazu, ein Eigenkapital von mindestens 10 bis 20 Prozent mitzubringen.

Das hat nämlich einen großen Vorteil: Je größer das Eigenkapital ist, desto niedriger wird der Zinssatz für die Hausfinanzierung. Zusätzlich sollten Sie unbedingt auch die sogenannten Erwerbsnebenkosten aus Ihrem Ersparten zahlen können. Dabei handelt es sich um alle Kosten, die mit dem Kauf oder Bau einer Immobilie einhergehen, also unter anderem:

  • Kosten für Sachverständige und Berater,
  • Kosten für einen Makler,
  • Kosten für einen Notar und
  • Grunderwerbssteuer.

Hauskauf ohne Eigenkapital: Das sollten Sie beachten!

Ein Haus zu finanzieren, ohne Eigenkapital einzubringen, wird auch Vollfinanzierung genannt. Grundsätzlich bieten Ihnen viele Banken diese Möglichkeit an. Wenn Sie die Kosten für die Hausfinanzierung berechnen, ohne Eigenkapital vorzuweisen, wird Ihnen aber Folgendes auffallen: In diesem Fall sind die Zinsen um einiges höher.

Woran liegt das? Der Bank entsteht bei der Vollfinanzierung von einem Haus ein höheres Ausfallrisiko. Beachten Sie außerdem: Möchten Sie ein Haus finanzieren, ohne Eigenkapital einzubringen, ist dies in der Regel nur möglich, wenn Sie über eine sehr gute Bonität sowie ein sicheres und entsprechend hohes Einkommen verfügen.

Hausfinanzierung ohne SCHUFA: Ist das möglich?

Bei der Hausfinanzierung ist die Beratung durch Experten von großer Bedeutung.
Bei der Hausfinanzierung ist die Beratung durch Experten von großer Bedeutung.

Bei der Immobilienfinanzierung durch einen Kredit stellt Ihnen die Bank eine große Summe zur Verfügung. Um sicherzustellen, dass Sie diese auch tatsächlich zurückzahlen können, prüft eine seriöse Bank zuvor Ihre Kreditwürdigkeit. Dazu gehört unter anderem auch eine die Einholung einer SCHUFA-Auskunft.

Die Hausfinanzierung trotz Schulden und ohne SCHUFA-Abfrage ist nicht zu empfehlen. Zwar finden sich vor allem im Internet viele entsprechende Angebote, hier sollten Sie jedoch misstrauisch sein. Die für die Hausfinanzierung anfallenden Zinsen sind in diesem Fall nämlich meist völlig überteuert.

Hausfinanzierung: Wichtige Tipps für Sie!

Planen Sie die Finanzierung für einen Hauskauf, dann sollten Sie die folgenden Ratschläge beherzigen:

  • Treffen Sie keine Entscheidung übereilt. Sehen Sie sich genug Immobilien an, bevor Sie sich entscheiden. Haben Sie das richtige Objekt gefunden, sollten Sie für die Hausfinanzierung einen Vergleich anstellen, um das passende Angebot zu finden.
  • Kalkulieren Sie nicht zu knapp. Die monatliche Belastung, wenn Sie für den Hauskauf ein Darlehen aufnehmen, sollte nicht zu groß sein. Viele Experten raten zu einem Betrag von maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens. Erwerben Sie zusammen mit Ihrem Partner ein Haus, sollten Sie so planen, dass auch der Wegfall eines Gehaltes kompensiert werden kann.
  • Der Vertrag über die Hausfinanzierung sollte Ihnen die Möglichkeit geben, Sondertilgungen zu leisten. Haben Sie ungeplant mehr Geld zur Verfügung, können Sie so die Schuldenlast schneller tilgen.
  • Erkundigen Sie sich über staatliche Zuschüsse, etwa das Baukindergeld oder Förderprogramme für energiesparende Baumaßnahmen.

Vorzeitig den Kredit tilgen oder umschulden: Vorfälligkeitsentschädigung bei der Hausfinanzierung

Hausfinanzierung kündigen ohne VFE: Nach 10 Jahren ist das möglich.
Hausfinanzierung kündigen ohne VFE: Nach 10 Jahren ist das möglich.

Nehmen wir an, dass Sie plötzlich über eine größere Summe Geld verfügen – etwa durch eine Erbschaft. In diesem Fall könnten Sie auf die Idee kommen, das Geld dazu zu verwenden, um Ihren laufenden für die Hausfinanzierung aufgenommenen Kredit zurückzuzahlen.

Es kann aber auch sein, dass Sie schon vor Jahren einen Immobilienkredit aufgenommen haben und nun in der aktuellen Niedrigzinsphase einen viel günstigeren Kredit bekommen würden. Eine Umschuldung wäre in diesem Zusammenhang eine Möglichkeit, Geld zu sparen.

Doch ganz so einfach ist es leider nicht. Zahlen Sie Ihre Hausfinanzierung früher ab als vorgesehen oder schulden Sie um, dann verlangt der ursprüngliche Kreditgeber in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung – kurz VFE genannt. Dabei handelt es sich um eine Art Strafzahlung. Der Bank entsteht in diesem Fall nämlich sowohl ein Margen- als auch ein Refinanzierungsschaden.

Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt, hängt unter anderem davon ab, wie hoch die Restschuld ist. Mit unserem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner können Sie ermitteln, wie hoch der Betrag ungefähr ausfallen könnte.

Lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Immobilienfinanzierung umgehen?

Es gibt jedoch gewisse Fälle, bei denen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen, wenn Sie den Vertrag über die Hausfinanzierung vorzeitig kündigen. Das ist unter anderem möglich, wenn seit der vollständigen Auszahlung des Darlehens zehn Jahre verstrichen sind – auch wenn die Zinsbindung noch länger läuft. Laut § 489 Abs. 1 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches gilt nämlich Folgendes:

Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen, in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.

Das Aussteigen aus der Hausfinanzierung ohne VFE kann außerdem dann möglich sein, wenn sich im Darlehensvertrag eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung oder eine ungenaue Angabe zur Berechnung der Entschädigungssumme findet.

Beachten Sie: Die bisher genannten Punkte treffen nur auf Darlehen mit gebundenem, also festem, Zins zu. Haben Sie eine Hausfinanzierung ohne Sollzinsbindung, dann können Sie vorzeitig kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

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