Ist die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar?

Können Sie durch die Vorfälligkeitsentschädigung Steuern sparen?
Können Sie durch die Vorfälligkeitsentschädigung Steuern sparen?

Der aktuelle Finanzmarkt verführt viele Besitzer von Immobiliendarlehen dazu, eine Umschuldung vorzunehmen. Auf diesem Weg wollen sie die ehemals teuren Zinsen gegen den aktuell niedrigeren Zinssatz austauschen.

Dabei fällt aber eine teure Vorfälligkeitsentschädigung an. Manch einer kommt dabei auf den Gedanken, die hohe Zahlung durch steuerliche Vorteile abzumildern. Doch kann man die Vorfälligkeitsentschädigung überhaupt von der Steuer absetzen?

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wann eine Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar ist, welche Kriterien erfüllt sein müssen und in welcher Situation kein steuerlicher Vorteil möglich ist.

Kurz & knapp: Informationen zu „Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzen“ für Schnellleser

Ist die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar?

Ja, dies ist jedoch nur dann möglich, wenn die Vorfälligkeitsentschädigung im Rahmen einer Umschuldung gefordert wird. Des Weiteren muss es sich beim finanzierten Objekt um eine vermietete Immobilie handeln und die Vermietung muss auch nach der Umschuldung weiterhin stattfinden.

Sind Vorfälligkeitszinsen Werbungskosten?

Als Werbungskosten sind Vorfälligkeitszinsen steuerlich absetzbar, wenn die hier genannten Voraussetzungen erfüllt werden.

Was gilt bezüglich der Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ich eine Immobilie verkaufe?

Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie, können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten absetzen. Mehr dazu können Sie an dieser Stelle nachlesen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten absetzen

Um eine Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzen zu können, müssen drei Voraussetzungen auf Sie als Kreditnehmer zutreffen:

  • Sie haben einen Immobilienkredit zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie aufgenommen.
  • Sie vermieten das Objekt auch weiterhin.
  • Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt aufgrund einer Umschuldung an.

Nur bei einer Vermietung ist die Vorfälligkeitsentschädigung für die Steuer relevant

Ist das finanzierte haus vermietet, ist die Vorfälligkeitsentschädigung absetzbar.
Ist das finanzierte Haus vermietet, ist die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar.

Besitzen Sie eine vermietete Immobilie, müssen Sie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerlich melden. In diesem Zusammenhang müssen auch die Kosten berücksichtigt werden, welche Ihnen aus ebendieser Vermietung entstehen.

Ist das Objekt über ein Darlehen finanziert, zählen auch die regelmäßigen Zinszahlungen zu den Ausgaben, die steuerlich absetzbar sind. Schulden Sie den Kredit um, erhöhen sich Ihre Kosten im Rahmen der Vermietung durch die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung.

Aus diesem Grund ist die Vorfälligkeitsentschädigung, die an die Bank gezahlt wird, als Werbungskosten steuerrelevant.

Beenden Sie aber zeitgleich das Mietverhältnis, ist der Zusammenhang für die Steuern nicht mehr gegeben. Damit ist die Vorfälligkeitsentschädigung nicht mehr steuerlich absetzbar.

Achtung: Beim Verkauf sind die Vorfälligkeitszinsen nicht als Werbungskosten absetzbar!

Bezüglich der Vorfälligkeitsentschädigung hängt die steuerliche Behandlung von den jeweiligen Umständen ab. Bei Mietobjekten ist die Vorfälligkeitsentschädigung nur dann steuerlich absetzbar, wenn die Zahlung aufgrund einer Umschuldung anfällt. Dieser Vorgang ist nämlich dazu da, die Kosten des Kredits insgesamt zu reduzieren – etwa, weil viele Zinsen dadurch gespart werden können.

Verkaufen Sie demgegenüber die zuvor vermietete Immobilie, so gelten andere Regeln. Ein Verkauf des Objekts innerhalb der Zinsbindung oder eine vertraglich nicht vereinbarte Sondertilgung führen ebenfalls dazu, dass Sie der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen. Laut einem Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) sind diese aber nicht steuerlich als Werbungskosten absetzbar.

Verkauf der Immobilie: Vorfälligkeitsentschädigung mindert den Veräußerungsgewinn

Ist die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar? Bei einem Verkauf ist dies möglich.
Ist die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar? Bei einem Verkauf ist dies möglich.

Eines der drei obigen Kriterien trifft nicht zu, wenn Sie die vermietete Immobilie verkaufen und aus diesem Grund eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen.

Das bedeutet, dass die Kategorisierung als „Werbungskosten“ für die Vorfälligkeitsentschädigung nicht gelten kann. Auch dies bestätigte der BFH in einem Urteil (Az. IX R 42/13).

Dennoch haben Sie die Möglichkeit, steuerlich einen Vorteil aus der teuren Zahlung geltend zu machen: Deklarieren Sie die Vorfälligkeitsentschädigung in der Steuererklärung als „Veräußerungskosten“. Auf diesem Weg verringern Sie den zu versteuernden Verkaufsgewinn.

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Ist die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar?
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Über den Autor

Autor
Bernd V.

Bernd hat eine abgeschlossene Ausbildung als Einzelkaufmann und arbeitete mehrere Jahre im Elektrofachhandel. Anfang 2020 stieß er zum Team von vorfaelligkeitsentschaedigung.net und arbeitet seitdem für uns als Redakteur. Er schreibt vor allem übers Finanzrecht und gibt Ratschläge zu Darlehen und Kreditverträgen.

{ 63 comments… Kommentar einfügen }
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  • Thorsten 1. März 2022, 2:42

    Hallo,
    meine Lebensgefährtin und ich haben gemeinsam (je 50%) ein Haus erworben, was wir aber nur ca. 6 Monate bewohnt haben, dann kam es zur Trennung. Sie ist zuerst ausgezogen, ich habe mir einen Monat später eine kleine Wohnung genommen und einen Mieter für das Haus gefunden. Mietvertrag läuft nur auf mich. Nachdem der Mietvertrag ein halbes Jahr lief, kam es dann auch endlich zur Vermögensauseinandersetzung. Der gemeinsame Darlehensvertrag wurde dabei aufgelöst und ich habe das Restdarlehen mit einem neuen (nur auf mich laufenden, auch vom Zinssatz günstigeren) Darlehen abgelöst. Dabei musste ich eine Vorfälligkeitsentschädigung von ca. 25 TEUR entrichten, die ich lt. Vermögensauseinandersetzungsvertrag alleine zu tragen hatte. Ich habe die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei [edit. v. d. Red.] geltend gemacht. Das Finanzamt sagt, das habe mit [edit. v. d. Red.] nichts zu tun (kein objektiver Zusammenhang mit der Vermietung), und möchte den Werbungskostenabzug verwehren. Ich kann mich noch dazu äußern, bevor der Steuerbescheid erstellt wird. Das Objekt war ca. ab dem 3. Monat nach der Trennung und ist bis jetzt vermietet. Und soll auch weiterhin vermietet bleiben. Habt Ihr vielleicht eine kurze Einschätzung zu meinem Sachverhalt? Vielen Dank und viele Grüße, Thorsten

  • Andre 30. März 2021, 17:11

    Hallo,
    ich habe auch eine Frage: Wir hatten bis letztes Jahr ein selbst genutztes Haus. 2019 habe ich einen neuen Job angenommen und habe eine Zweitwohnung in der Nähe der neuen Arbeit gemietet. Im Sommer 2020 haben wir die doppelte Haushaltsführung beendet, weil meine Frau ebenfalls einen Job in der Nähe meines Arbeitgebers bekommen hat. Durch den Umzug musste wir natürlich unsere Immobilie am „alten“ Wohnort verkaufen und es viel eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Kann diese nun im Rahmen des Umzugs, wegen der Beendigung der doppelten Haushaltsführung oder des Jobwechsels meiner Frau steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden?

    Danke und viele Grüße

  • Stephan 14. Mai 2020, 12:49

    Guten Tag, wenn ich die Hypothek einer vermieteten ETW, die auch weiterhin vermietet sein wird, vorzeitig tilge und nicht „Umschulde“, also einfach bezahle, kann ich die Vfe dann auch als Werbungskosten absetzten ? Vielen Dank

  • Erik 14. Januar 2020, 16:56

    Hallo,
    ICH BLICK HIER GERADE NICHT GANZ DURCH.
    Kann ich, die durch Verkauf meines EFH gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich geltend machen?
    Der bestehende kredit wurde mit dem Verkaufserlöß komplett zurückbezahlt
    + Vorfälligkeitsentschädigung.

    MfG

  • Michael 3. Januar 2020, 14:05

    Hallo,

    ich verkaufe eine ETW die bis Juli vermietet war. Danach habe ich einen neuen Mieter gesucht (Belegbar) und mich nach drei Monaten aus persönlichen Gründen entschlossen die Wohnung zu verkaufen. Kann ich hier die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten oder Kosten der Veräußerung absetzten ?

    Viele Grüße

    Michael

  • Nebojsa 22. November 2019, 10:52

    Sehr geehrte Damen und Herren!

    Ihre Seite betreffend Vorfälligkeitsentschädigung ist sehr informativ und aufschlußreich, nur wollte ich fragen
    ob diese Bestimmungen für Deutschland oder auch für Österreich gelten. Ich konnte nirgendwo herauslesen für welches Land diese Regelungen gelten.

    Herzlichen Dank für Ihre Information.

    Mit freundlichen Grüßen!

    Nebojsa

  • Jeandre 23. September 2019, 16:28

    Hallo,
    kann ich die steuerliche Geltendmachung (in meinem Falle 5.500 €) auf 5 Jahre verteilen? Der Jahresanteil würde damit genau der jährlichen Zinsdifferenz entsprechen.
    Vielen Dank für eine mögliche Antwort

  • Chris 14. August 2019, 11:44

    Hallo, ist die steuerliche Geltendmachung so an die Umschuldung gebunden, dass bei vorzeitiger Rückzahlung eines Kredits für eine vermietete Immobilie (aus EK heraus) die Vorfälligkeitsentschädigung nicht absetzbar ist? (Immobilie wird weiterhin vermietet).
    Vielen Dank für eine Antwort.

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 16. August 2019, 15:44

      Hallo Chris,

      wie Sie dem oben stehenden Text entnehmen können, gehört die Umschuldung zu den Voraussetzungen dafür, dass die VFE steuerlich abgesetzt werden kann.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.net

  • Hildegard 22. Juli 2019, 15:58

    Hallo,
    wir verkaufen ein Objekt, welches wir erst vor einem Jahr erworben haben, da wir dies Neubebauen wollten, jedoch nicht so einfach möglich ist und deshalb verkaufen. Daher läuft der Finanzierungskredit noch 8,5 Jahre. Auch erzilen wir mit dem Verkauf kein gewinn, jedoch wäre der Verkauserlös höher als wie die Rest Darlehenssumme.
    Kann die Vorfälligkeitsentschädigung trotzdem Steuerlich abgesetzt werden?
    MfG

  • Rolf 14. Mai 2019, 13:03

    Man hat mir Meine Darlehn für mein Haus von Seiten des Kreditinstitut gekündigt. Kann mein Steuerberater die Vorfälligkeitsentschädigung Steuerlich geltend machen?
    MfG

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 29. Mai 2019, 14:03

      Hallo Rolf,

      wie Sie dem oben stehenden Text entnehmen können, ist eine steuerliche Geltendmachung nur dann möglich, wenn es sich um ein vermietetes Objekt handelt und eine Umschuldung stattfindet.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.net

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