Ist die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar?

Können Sie durch die Vorfälligkeitsentschädigung Steuern sparen?

Können Sie durch die Vorfälligkeitsentschädigung Steuern sparen?

Der aktuelle Finanzmarkt verführt viele Besitzer von Immobiliendarlehen dazu, eine Umschuldung vorzunehmen. Auf diesem Weg wollen sie die ehemals teuren Zinsen gegen den aktuell niedrigen Zinssatz austauschen.

Dabei fällt aber eine teure Vorfälligkeitsentschädigung an. Manch einer kommt dabei auf den Gedanken, die hohe Zahlung durch steuerliche Vorteile abzumildern. Doch kann man die Vorfälligkeitsentschädigung überhaupt von der Steuer absetzen?

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wann eine Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar ist, welche Kriterien erfüllt sein müssen und in welcher Situation kein steuerlicher Vorteil möglich ist.

Icon VorfälligkeitsentschädigungKurz & knapp: Informationen für Schnellleser

  • Vorab: Es ist nur in ganz bestimmten Situationen möglich, die Entschädigungszahlung steuerlich geltend zu machen.
  • Bei der Vorfälligkeitsentschädigung ist die steuerliche Behandlung von der Art der Immobilie abhängig.
  • Sie können die Vorfälligkeitsentschädigung nur dann steuerlich absetzen, wenn Sie ein vermietetes Objekt finanzieren lassen.
  • Bei einer Umschuldung können Sie die Zusatzkosten der Vorfälligkeitsentschädigung in der Steuererklärung als Werbungskosten angeben.
  • Beim Verkauf der Immobilie sind die Vorfälligkeitszinsen ebenfalls steuerlich absetzbar.

Die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten absetzen

Um eine Entschädigungszahlung steuerlich absetzen zu können, müssen drei Voraussetzungen auf Sie als Kreditnehmer zutreffen:

  • Sie haben einen Immobilienkredit zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie aufgenommen,
  • Sie vermieten das Objekt auch weiterhin,
  • Der Schadensersatz fällt aufgrund einer Umschuldung an.
Im Folgenden gehen wir diesen Bedingungen auf den Grund.

Nur bei einer Vermietung ist die Vorfälligkeitsentschädigung für die Steuer relevant

Ist das finanzierte haus vermietet, ist die Vorfälligkeitsentschädigung absetzbar.

Ist das finanzierte haus vermietet, ist die Vorfälligkeitsentschädigung absetzbar.

Besitzen Sie eine vermietete Immobilie, müssen Sie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerlich melden. In diesem Zusammenhang müssen auch die Kosten berücksichtigt werden, welche Ihnen aus ebendieser Vermietung entstehen.

Ist das Objekt über ein Darlehen finanziert, zählen auch die regelmäßigen Zinszahlungen zu den Ausgaben, die steuerlich absetzbar sind. Schulden Sie den Kredit um, erhöhen sich Ihre Kosten im Rahmen der Vermietung durch die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung.

Aus diesem Grund ist der Schadensersatz für die Bank als Werbungskosten steuerrelevant.

Beenden Sie aber zeitgleich das Mietverhältnis, ist der Zusammenhang für die Steuern nicht mehr gegeben.

Dank Umschuldung sind die Vorfälligkeitszinsen absetzbar

Der Schadensersatz ist nur dann absetzbar, wenn er auf einer Umschuldung basiert. Dieser Vorgang ist nämlich dazu da, die Kosten des Kredits insgesamt zu reduzieren – etwa, weil viele Zinsen dadurch gespart werden können.

Da auch Zinszahlungen als Werbungskosten absetzbar sind, hat die Steuerbehörde ein Interesse an der Umschuldung. Das bedeutet jedoch im Umkehrschluss, dass ein anderweitig zustande gekommener Schadensersatz ebenfalls steuerlich absetzbar ist.

Ein Verkauf der Immobilie innerhalb der Zinsbindung oder eine vertraglich nicht vereinbarte Sondertilgung führen ebenfalls zu Entschädigungsforderungen seitens der Bank. Laut einem Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) sind diese aber nicht steuerlich als Werbungskosten absetzbar.

Der Verkauf der Immobilie: Die Vorfälligkeitsentschädigung ist auch dann absetzbar!

Ist die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar? Bei einem Verkauf ist dies möglich.

Ist die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar? Bei einem Verkauf ist dies möglich.

Eines der drei obigen Kriterien trifft nicht zu, wenn Sie die vermietete Immobilie verkaufen und aus diesem Grund einen Schadensersatz zahlen müssen. Das bedeutet, dass die Kategorisierung als „Werbungskosten“ für die Vorfälligkeitsentschädigung nicht gelten kann. Auch dies bestätigte der BFH in einem Urteil (Az. IX R 42/13).

Dennoch haben Sie die Möglichkeit, steuerlich einen Vorteil aus der teuren Zahlung geltend zu machen: Deklarieren Sie die Summe als „Veräußerungskosten“ in Ihrer Steuererklärung.

Auf diesem Weg verringern Sie den zu versteuernden Verkaufsgewinn.

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  • Klaus B. 18. November 2016, 12:00

    Hallo
    Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung auch bei einem Arbeitsplatz im Eigenheim (Home Office) steuerlich absetzen?
    MfG
    Klaus B.

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 24. November 2016, 11:11

      Hallo,

      dies ist in der Regel nicht möglich, da ein Eigenheim zu einem weitaus größeren Teil privat und nicht beruflich genutzt wird.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.net

  • Stadler 8. Dezember 2016, 20:12

    Guten Abend,
    Ich möchte meine etw die ich als Sicherheit bei der zweiten etw. die vermietet ist verkaufen.
    Die Bank möchte das ich den Kredit entsprechend zurückführe, bis ich die 70% Beleihung auf der 2 etw. habe.
    Besteht die Möglichkeit das ich den gesamten Kredit ablöse? Und nicht nur einen Teil so wie die Bank es möchte?

    Mit freundlichen Grüßen
    Igor S.

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 22. Dezember 2016, 10:54

      Hallo,

      Sie können den gesamten Kredit ablösen – allerdings droht in diesem Fall in der Regel die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.net

  • Achim Z. 16. Januar 2017, 9:41

    Hallo,
    ich habe gerade ein Miet und Geschäftsobjekt 2 Jahre vor Ende der Zinsbindung mit Verlust verkauft. Geht das dann mit der steuerlichen Absetzbarkeit der Vorfälligkeitsentschädigung als “Veräußerungskosten” auch.
    Gruß
    Achim Z.
    P.S. das der Verlust nicht absetzbar ist, ist mir bekannt.

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 19. Januar 2017, 9:44

      Hallo Achim,

      dies geht nur bei reinen Mietobjekten.

      Vorfaelligkeitsantschaedigung.net

  • Silke F. 19. Januar 2017, 13:37

    Guten Tag,
    durch den Tod meines Mannes konnte ich den Hauskredit nicht mehr bedienen mußte das Haus verkaufen.
    Die Bank verlangt eine Vorfälligkeitsentschädigung, kann ich diese auf irgend eine Art steuerlich absetzen?
    Gruß Silke Fr.

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 2. Februar 2017, 9:23

      Hallo,

      dies ist nur möglich, wenn das Haus an jemand drittes vermietet war.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.net

  • Stefan 23. Januar 2017, 8:01

    Ist der Veräußerungsgewinn auch dann zu versteuern wenn das Mietobjekt schon vor mehr als 10Jahren angeschafft wurde?

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 2. Februar 2017, 9:26

      Hallo,

      es empfiehlt sich in Ihrem Fall, einen Steuerberater hinzu zu ziehen. Grundsätzlich sind die Veräußerungsgewinne eines Mietobjekts, welches vor mehr als 10 Jahren erworben wurde, nicht zu versteuern. Allerdings gelten verschiedene Sonder- und Zusatzbestimmungen, welche ein entsprechender Berater erläutern und in Ihrem Fall prüfen kann.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.net

  • Jochen H. 30. Januar 2017, 19:00

    Ist es möglich die Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf und Eigen-genutzter Immobilie geltent zu machen?
    Der Gewinn nach 3Jahre Besitz muss ja auch nicht versteuert werden…
    Grüße

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 2. Februar 2017, 9:17

      Hallo,

      die Vorfälligkeitsentschädigung ist nur beim Verkauf vermieteter Objekte absetzbar.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.net

  • Margot F. 15. Februar 2017, 17:45

    Ist eine Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar, wenn die vermietete Wohnung verkauft wurde und der Kredit dafür vorzeitig abgelöst wurde?

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 16. Februar 2017, 9:11

      Hallo,

      in dieser Situation können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten geltend machen.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.net

  • Daniela 5. April 2017, 8:30

    Hallo,
    Ist eine Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar, wenn es nicht um ein Mietobjekt handelt sondern um unser Eigentum?

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 6. April 2017, 10:47

      Hallo Daniela,

      wenn Sie Ihr Eigentum vermietet haben, können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung absetzen. Wenn Sie es selbst nutzen, geht dies nicht. Eine Ausnahme besteht, wenn Sie die Immobilie verkaufen und aus diesem Grund die Entschädigung anfällt: Dann kann diese als “Veräußerungskosten” abgesetzt werden.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.net

  • Daniela 18. April 2017, 12:40

    Hallo,
    ich habe ein Büro (Arbeitszimmer) und einen Lagerraum offizielle angemeldet. Ist die Vorfälligkeitsentschädigung anteilig absetzbar? Es handelt sich nicht um ein Mietobjekt.

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 20. April 2017, 8:23

      Hallo,

      da es sich nicht um ein Mietobjekt handelt, ist eine steuerliche Absetzung leider nicht möglich.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.net

  • Martin 17. Juni 2017, 10:31

    Hallo ich habe folgendes:
    Ein vermietetes Objekt MFH und ein EFH was ich privat genutzt habe und nun verkauft habe. Die Darlehen waren alle auf das vermietete Objekt belastet und ich habe aus dem Verkauf des EFH 2 Darlehen früher abgelöst mit vorfälligkeitsentgeldzahlung.
    Das MFH ist weiterhin in meinem Besitz und ich wohne dort auch nicht.
    Könnte ich die VF gegenüber dem FA geltend machen ?
    Danke für eine Antwort

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 22. Juni 2017, 13:55

      Hallo Martin,

      dies ist nicht möglich, da die Vorfälligkeitsentschädigung nur dann abgesetzt werden, wenn Sie wegen einer Umschuldung anfällt.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.net

  • Hans 18. Oktober 2017, 9:19

    Guten Morgen,
    ich plane aktuell den Verkauf meiner vermieteten Wohnung. Die Zinsbindung der Hypothek für diese Wohnung läuft noch ca. 3 Jahre. Deshalb werde ich mit Vorfälligkeitszinsen rechnen müssen.
    Frage: Spielt es eine Rolle, wann die Vorfälligkeitszinsen anfallen, d.h. dass der Eigentumsübergang an die Käufer erst nach der Forderung der Vorfälligkeitszinsen erfolgt.
    Diese müssen ja vorher anfallen, denn die Bank muss ja einer Löschungsbewilligung zustimmen, sonst kann ja für den Käufer keine Vormerkung im Grundbuch eingetragen werden. Das wäre für mich der Zeitpunkt der Forderung der Bank nach den Vorfälligkeitszinsen. Mein Mietverhältnis zum Mieter der Wohnung ist zu diesem Zeitpunkt ja nach wie vor gegeben, da der Eigentumsübertrag erst 4 – 6 Woche später erfolgt. Könnte ich dann die Vorfälligkeitszinsen als Werbungskosten geltend machen, oder welche Voraussetzungen müssten gegen sein?
    Herzlichen Dank im voraus.

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 4. Dezember 2017, 11:09

      Hallo Hans,

      wie Sie dem obenstehenden Text entnehmen können, ist eine Absetzung der Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten nur möglich, wenn drei Voraussetzungen erfüllt werden: 1. Sie haben einen Immobilienkredit zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie aufgenommen. 2. Sie vermieten das Objekt auch weiterhin 3. Der Schadensersatz fällt aufgrund einer Umschuldung an. Hinsichtlich Ihres speziellen Falles sollten Sie die Beratung durch einen Finanzexperten suchen.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.net

  • Heide R. 21. November 2017, 10:52

    Hallo, habe meine ETW verkauft. Wurde selbstgenutzt. Habe keinen Gewinn gemacht. Kann ich dann die Vorfälligkeitszinsen auch absetzen – und wenn wie. Als Veräußerungskosten? Das würde für mich doch keinen Sinn machen, da ich keinen Gewinn gemacht habe. Danke für Ihre Antwort.

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 4. Dezember 2017, 12:48

      Hallo Heide,

      inwiefern die Absetzung als Veräußerungskosten in Frage kommt und ob diese Sinn macht, kann am besten ein Steuerberater beurteilen.

      Vorfaellligkeitsentschaedigung.net

  • Stephanie N. 24. November 2017, 10:51

    Hallo,
    wir haben im Rahmen eines Widerrufs und dem daraus entstandenen Vergleichs unseren Immobilienkreditvertrag 3 Jahre vor der Laufzeit beenden können. Auf die Vorfälligkeitsgebühr hat die Bank im Rahmen des Vergleichs verzichtet. Nun hat man uns aber mitgeteilt, dass auch die (nicht gezahlte) ersparte Vorfälligkeitssgebühr steuerlich relevant wäre. Inwiefern genau?

    Vielen Dank für eine Antwort

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 4. Dezember 2017, 12:56

      Hallo Stephanie,

      eine solche Relevanz ist uns nicht bekannt. Ein Finanzexperte kann Sie diesbezüglich beraten.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.net

  • Fredo 8. Dezember 2017, 7:40

    Guten Tag,
    ich verkaufe meine selbst genutzte Eigentumswohnung um ein neues Haus zu kaufen. Im neuen Haus befindet sich eine Einliegerwohnung die ich vermieten möchte. Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung dann Anteilsmäßig absetzen (Wohnflächenanteil ETW 20%)?
    Danke vorab!

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 11. Dezember 2017, 9:55

      Hallo Fredo,

      unter gewissen Umständen sollte dies möglich sein. Nähere Informationen erhalten Sie bei einem Finanzexperten.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.net

  • Schlunzine 21. Dezember 2017, 12:09

    Mein Bruder ist letzten Monat verstorben. Leider läuft auf seine Haus mit vermieteter Einliegerwohung noch ein Darlehn mit sehr ungünstigen Zinsen. Wir überlegen ob wir das Darlehn ablösen um umzuschulden. Und möchten das Haus + ELW vermieten.
    Die Bank möchte sehr hohe Vorfälligkeitzinnsen. Lt. Sachberarbeiter könnte ich diese NICHT bei der Einkommensteuer absetzten. Ist das korrekt?

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 29. Dezember 2017, 16:33

      Hallo Schlunzine,

      wie Sie dem obigen Text entnehmen können, ist eine steuerliche Absetzung nur in wenigen Fällen möglich. Hierzu müssen die drei oben genannten Voraussetzungen erfüllt werden. Genaue Informationen zu Ihrem speziellen Fall kann etwa ein Steuerberater nach Einsicht in die Unterlagen machen.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.net

  • Carsten 10. Januar 2018, 15:44

    Hallo,

    es ist im oberen Kurz@knapp Text etwas missverständlich ausgedrückt :

    Bei einer Umschuldung können Sie die Zusatzkosten der Vorfälligkeitsentschädigung in der Steuererklärung als Werbungskosten angeben.

    Weil dies als gesonderter Punkt aufgeführt ist, heißt dieses etwas, dass es auch Privatnutzer, also ohne Vermietung absetzen können ?

    Danke vorab !

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 22. Januar 2018, 9:58

      Hallo Carsten,

      aus dem dritten Punkt in der Box geht klar hervor, dass die steuerliche Absetzung nur bei vermieteten Objekten möglich ist. Aus diesem Grund sollte auch klar sein, dass sich Punkt 4 eben auf Vermieter bezieht.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.net

  • vorfeld 17. Januar 2018, 19:08

    guten tag, july 2016, wurde meine ehemann sschweer erkrankt, wir müssten unsere immobilien verkaufen, und vorfälligkeit entschädigung bei der bank ablösen. der immobilien war 18 monaten leer, und wurde für diese gewerbimmobilien kein mieter gefunden, können wir die vorfälligkeit entschädigung steurlich gelten machen bitte. danke für ihre antwort

  • Volker 19. April 2018, 10:46

    Ich würde gerne eine Umschuldung für den Kredit einer von mir vermieteten Wohnung durchführen. Dabei würde ich gerne die Kreditsumme für eine zusätzliche private Anschaffung erhöhen. Ist es dann weiterhin möglich, die Kreditkosten anteilig steuerlich geltend zu machen?

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 23. April 2018, 8:54

      Hallo Volker,

      bezüglich dieser Frage sollten Sie Rat von einem Steuerberater oder einem anderen versierten Berater einholen.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.net

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