Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Die richtige Hausfinanzierung finden

Eine Baufinanzierung aufnehmen, ohne Eigenkapital zu investieren? Erfahren zeigen viele Schwierigkeiten.

Eine Baufinanzierung aufnehmen, ohne Eigenkapital zu investieren? Erfahren zeigen viele Schwierigkeiten.

Der Traum vom eigenen Haus – oder zumindest der eigenen Wohnung – erwacht mitunter früh. In Deutschland hat sich das vermeintliche Wissen eingebürgert, dieser Traum sei erst mit steigendem Alter zu erfüllen. Mit gutem Grund: Lange Zeit setzten Banken ein gewisses Eigenkapital von ca. 20 bis 40 Prozent der Kauf- oder Bausumme voraus.

Doch lässt sich eine Baufinanzierung heutzutage auch ohne Eigenkapital ergattern? Welche Voraussetzungen müssen Sie erfüllen, damit Ihre Bank Ihnen einen Kredit für ein Haus gewährt, ohne Eigenkapital Ihrerseits zu verlangen?

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In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Risiken, Vor- und Nachteile eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital birgt und wie Sie die richtige Bank für Ihr Vorhaben finden.

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Kurz & knapp: Informationen zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital für Schnellleser

  • Ein Hauskredit ohne Eigenkapital des Darlehensnehmers – ob zum Bau oder Kauf – stellt für die Bank ein höheres Risiko dar, als eine Finanzierung, bei welcher der Kunde bereits über Eigenkapital verfügt.
  • Banken verlangen für einen Immobilienkredit ohne Eigenkapitel des Kreditnehmers als Ausgleich höhere Zinsen als bei einer gewöhnlichen Baufinanzierung.
  • Nur, wenn Sie als Kunde ein stabiles Arbeitsverhältnis mit hohem Gehalt vorweisen, bekommen Sie eine Baufinanzierung, ohne Eigenkapitel ansparen zu müssen.
  • Erfüllen Sie die Voraussetzungen für einen Baukredit ohne Eigenkapitel nicht, bietet ein Bausparvertrag eine mögliche Alternative.

So funktioniert eine Vollfinanzierung bei Hauskauf und Hausbau

Eine Wohnung zu finanzieren ohne Eigenkapital zu investieren, ist riskant.

Eine Wohnung zu finanzieren ohne Eigenkapital zu investieren, ist riskant.

Was bedeutet es konkret, eine Baufinanzierung als Vollfinanzierung abzuschließen? Normalerweise müssen Hausbesitzer in spe eine gewisse Summe ansparen, bevor ihre Bank ihnen einen Kredit für den Bau oder Kauf der begehrten Immobilie gewährt.

Je nach Bank müssen darlehenswillige Kunden 20 bis 40 Prozent der gesamten Summe selbst aufbringen. Für viele ist dies erst nach einigen Jahren Beschäftigung möglich. Doch weshalb bestehen die Banken auf diesen Eigenanteil?

Zum einen dient das Eigenkapital Darlehensgebern als Sicherheit. Dadurch wird die Immobilie nämlich deutlich schneller abbezahlt. Zudem senkt das bereits existierende Kapital die Höhe der monatlichen Tilgungen (Raten). Dies beugt einer möglichen Zahlungsunfähigkeit des Kunden vor.

Zum anderen spricht eine stattliche angesparte Summe schlicht dafür, dass der Haubesitzer in spe in der Lage ist, über einen längeren Zeitraum stetig Geld zur Seite zu legen. Nach der Kreditaufnahme kann sich dieses Verhalten einfach fortsetzen.

Ihre Bank geht also ein nicht unerhebliches Risiko ein, wenn Sie Ihnen einen Kredit für einen Hauskauf gewährt, ohne dass Sie Eigenkapitel angespart haben.

Vorteile und Nachteile einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital weist folgende Charakteristika auf:

  • Hohe Kreditsummen
  • Höhere Tilgungsraten als bei einer „gewöhnlichen“ Baufinanzierung
  • Höhere Zinsraten

Im Endeffekt ist eine Vollfinanzierung für den Kreditnehmer deutlich teurer als eine Baufinanzierung mit Eigenkapital. Diese materiellen Nachteile gilt es, gegen die Vorteile einer solchen Finanzierungsmöglichkeit abzuwägen.

Die Vollfinanzierung ermöglicht es jüngeren Leuten, schon früh in ihrem Leben eine eigene Immobilie zu kaufen oder zu bauen. Dadurch sparen diese beispielsweise die Mietkosten mehrerer Jahre oder Jahrzehnte: Warten sie, bis sie genügend Kapital für eine gewöhnliche Baufinanzierung angespart haben, wohnen sie in der Regel weiterhin auf Miete.

Außerdem können Ungeduldige dank Vollfinanzierung sofort zuschlagen, wenn ihnen das Objekt ihrer Träume zum Verkauf angeboten wird.

Dennoch ist ein Hauskauf oder Hausbau ohne Eigenkapital nicht für jeden möglich. Wägen Sie die Vor- und Nachteile genau ab und befragen Sie ggf. einen Finanzexperten.

Eine Immobilie finanzieren: Ohne Eigenkapital gelten diese Bedingungen

Eigentumswohnung kaufen: Ohne Eigenkapital verweigern manche Banken den Kredit.

Eigentumswohnung kaufen: Ohne Eigenkapital verweigern manche Banken den Kredit.

Möchten Sie ein Haus bauen oder kaufen, ohne Eigenkapital zu investieren, sind folgende Voraussetzungen zu erfüllen:

  • Fester Arbeitsvertrag
  • Monatliches Nettoeinkommen abzüglich der Unterhalts- und Mietkosten (bei einem Hausbau) von mindestens 1500 Euro
  • Positive SCHUFA
  • Ggf. Sicherheiten in Form von Versicherungspfandrechten oder Bürgschaften

Zudem sichert sich der Kreditnehmer – wie bei einem gewöhnlichen Kredit – ein Grundpfandrecht an Ihrer Immobilie. Dies kann in Form einer Hypothek oder einer Grundschuld erfolgen. Dadurch erhält der Darlehensgeber das Recht, das entsprechende Objekt zu verkaufen oder eine Zwangsversteigerung in die Wege zu leiten, wenn Sie das Darlehen nicht abbezahlen.

Tipp: Ab wann die Bank diese Maßnahmen ergreifen kann, halten Sie bei Eintragung des Grundpfandrechts in einem sogenannten Sicherungsvertrag fest. Erst ab einem gewissen Schuldbetrag und bei einem bestimmten Fehlverhalten Ihrerseits sollte der Verkauf oder die Versteigerung Ihrer Immobilie möglich sein.

Achten Sie daher bei Kreditabschluss nicht nur auf den Darlehensvertrag, sondern werfen ebenfalls ein prüfendes Auge auf den Sicherungsvertrag der Grundschuld.

Ihre Bank wird im Laufe der Baufinanzierung immer wieder prüfen, ob die Immobilie an Wert gewinnt oder verliert. Ist letzteres der Fall, kann sie Ihnen aufgrund der Wertminderung des Grundpfandes sogar kündigen und die gesamte Darlehenssumme zurückfordern.

Dieses Recht basiert auf § 490 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB):

(1) Wenn in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückzahlung des Darlehens, auch unter Verwertung der Sicherheit, gefährdet wird, kann der Darlehensgeber den Darlehensvertrag vor Auszahlung des Darlehens im Zweifel stets, nach Auszahlung nur in der Regel fristlos kündigen.

Möchten Sie also eine Immobilie kaufen, ohne Eigenkapital einzusetzen, ist eine gute Kenntnis des Immobilienmarktes von großer Wichtigkeit. Steigen die Preise in Zukunft, ist Ihre Baufinanzierung sicher. Fallen sie hingegen, droht Ihnen im schlimmsten Fall die Privatinsolvenz aufgrund einer Kündigung Ihrer Bank.

Persönliche Sicherheiten bei einer Immobilien-Vollfinanzierung

Hausfinanzierung ohne Eigenkapital: Welche Bank lässt sich darauf ein?

Hausfinanzierung ohne Eigenkapital: Welche Bank lässt sich darauf ein?

Je nach persönlichem Profil des Darlehensnehmers reicht Banken zur Gewährung einer Baufinanzierung ohne Eigenkapitel des Kunden eine gute Arbeitsanstellung nicht aus.

Neben dem üblichen Grundpfandrecht verlangt der Kreditgeber in diesen Fällen weitere Sicherheiten.

Üblich sind:

  • Bürgschaften
  • Verpfändung von Lebens- oder Rentenversicherungen

Bei einer Bürgschaft haftet eine dritte Person neben dem Kreditnehmer für den Vertrag. Vereinfacht gesagt, muss der Bürge also für die Rückzahlung des Darlehens aufkommen, wenn der eigentliche Bankkunde dazu nicht mehr in der Lage ist.

Die genauen Bestimmungen müssen in einem schriftlichen Bürgschaftsvertrag festgehalten werden. Damit sichergestellt wird, dass der Bürge genau weiß, worauf er sich einlässt, ist die Schriftform in diesem Fall zwingend vorgegeben.

Auch hier kann § 490 BGB greifen: Verliert der Bürge sein Vermögen oder seine Position, sodass er nicht mehr in der Lage ist, für den Kredit zu haften, droht dem Darlehensnehmer die fristlose Kündigung.

Der Kreditnehmer ist bei einer Bürgschaft gewissermaßen ein doppelter Gläubiger: der Bank gegenüber, doch auch bezüglich des Bürgen.

Findet sich kein Dritter, welcher die Verantwortung einer Bürgschaft schultern möchte, können für die Ermöglichung einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital weitere Sicherheiten herangezogen werden. Besitzt der Kreditnehmer eine Lebensversicherung oder eine Rentenversicherung, kann er diese als Pfand hinterlegen.

Zwei Formen der Lebensversicherung eignen sich hierfür: die Risikolebensversicherung und die Kapitallebensversicherung. Bei der Hinterlegung als Sicherheit erhält die Bank das Recht, die jeweilige Versicherung zu verkaufen, sollte der Schuldner seinen Pflichten nicht nachkommen.

Der ausgezahlte Betrag dient der Rückzahlung der Baufinanzierung. Selbiges Prinzip greift bei der Verpfändung einer Rentenversicherung.

Lassen Sie sich sowohl von dem Kreditinstitut als auch von Ihrem Versicherer beraten.

Ein Eigenheim ohne Eigenkapital finanzieren: Beispielrechnung

Eine günstige Finanzierung ohne Eigenkapital ist nicht möglich: Diese Finanzierungs­option ist teuer.

Eine günstige Finanzierung ohne Eigenkapital ist nicht möglich: Diese Finanzierungs­option ist teuer.

Nehmen wir an, Sie möchten eine Immobilie, ein kleines Haus, erwerben. Da Sie über keinerlei Ersparnisse verfügen, benötigen Sie eine Vollfinanzierung. Im Folgenden schlüsseln wir auf, welche Unterschiede zwischen Finanzierungen mit und ohne Eigenkapital berechnet werden können.

Als Beispiel dient ein Hausbau, welcher 450.000 Euro kostet. Bei einer Tilgungsrate von 2 Prozent der gesamten Darlehenssumme pro Jahr und einer Sollzinsbindung von 10 Jahren können folgende Unterschiede ermittelt werden:

 
Darlehenshöhe
Höhe der Monatsraten
Effektiver Jahreszins
Restschuld nach 10 Jahren
Gezahlte Zinsen nach 10 Jahren
Vollfinanzierung
450.000 Euro
1.181 Euro
1,16 %
354.669 Euro
46.190 Euro
60-%-Finanzierung
270.000 Euro
630 Euro
0,80 %
213.801 Euro
19.401 Euro

Es wird deutlich, dass eine Baufinanzierung, bei welcher kein Eigenkapital des Hausherrn in Anspruch genommen wird, deutlich teurer ist.

Bedenken Sie: Obige Berechnung ist als Beispiel zu verstehen. Die Höhe der Zinsen basiert auf dem Zinsstand im Oktober 2016. Möchten Sie selbst einen Kredit zum Hauskauf aufnehmen, ohne Eigenkapital zu investieren, können Sie mit Ihrer Bank unter Umständen andere Konditionen aushandeln.

Eine 110%-Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Möchten Sie beispielsweise eine Wohnung kaufen, ganz ohne Eigenkapital zu investieren, ist eine sogenannte Vollfinanzierung die richtige Wahl. Je nach Modell ist dabei von einer 100-%-Finanzierung, oder aber sogar von einer 105- oder 110-%-Finanzierung die Rede. Doch was ist damit gemeint?

Die Prozentangaben beziehen sich auf den reinen Kauf- oder Bauwert der Immobilie. Doch für den Hausbesitzer in spe fallen weitere, mitunter hohe Kosten an. Notarkosten, Gebühren zur Eintragung im Grundbuchamt oder Gutachterkosten sind nur einige der zusätzlichen Belastungen.

Finanzierungen über 105 oder 110 % ermöglichen nicht nur den Kauf oder Bau an sich, sondern belgleichen ebenfalls alle weiteren Kosten, welche im Zuge des Projekts „Eigenheim“ entstehen. Kreditnehmer kommen auf diesem Weg zur eigenen Immobilie, ohne einen müden Cent vorab zu investieren.

Für die Bank ist das Risiko in diesem Fall besonders hoch. Eine solche Finanzierung ist also nur mit einer äußerst soliden finanziellen Situation zu erlangen.

Lohnt sich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital für Sie? Checkliste

Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll? Meist lohnt es sich, vorab zu sparen.

Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll? Meist lohnt es sich, vorab zu sparen.

So verführerisch das Modell der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital sein mag, es eignet sich nur für einen geringen Anteil Hausbesitzer in spe. Überlegen Sie sich die Entscheidung gründlich, bevor Sie einen entsprechenden Vertrag unterzeichnen.

Folgenden Punkten ist dabei eine besondere Beachtung zu schenken:

  • Haben Sie einen sicheren Arbeitsplatz mit unbefristetem Vertrag?
  • Können Sie monatliche Raten sicher ableisten?
  • Haben Sie bereits ein Objekt in Aussicht oder können Sie ggf. auf die Erfüllung Ihres Traumes warten?
  • Haben Sie neben dem Beruflichen genügend Planungssicherheit für die kommenden Jahrzehnte?
  • Werden Immobilienpreise für Ihr Segment in den kommenden Jahren steigen?

Denken Sie insbesondere über einen möglichen Familienwunsch oder eine Umorientierung in der Arbeit nach. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital geht mit einer hohen monatlichen Belastung einher und verlangt nach einer stabilen Lebensweise.

Tipp: Simulieren Sie vorab die Kreditaufnahme und dessen Ausgaben, indem Sie einige Monate lang eine hohe Geldsumme beiseitelegen. So können Sie sich optimal auf den Kredit vorbereiten.

Hausfinanzierung ohne Eigenkapital: Welche Bank soll es sein?

Anders als bei einer „gewöhnlichen“ Baufinanzierung ist die Variante „ohne Eigenkapital“ schwieriger zu finden. Zum einen legen nicht viele Banken die Zinssätze für eine solche Finanzierungsoption offen. Zum anderen bietet nicht jede Bank dieses begehrte Modell an.

Welche Alternativen zum Hausbau ohne Eigenkapital bestehen?

Um ein Haus zu kaufen, ist die Finanzierung ohne Eigenkapital nicht immer möglich.

Um ein Haus zu kaufen, ist die Finanzierung ohne Eigenkapital nicht immer möglich.

Der Traum vom Eigenheim ist nicht nur durch eine Vollfinanzierung möglich. Verweigern Banken Ihnen die Option, eine Immobilie zu finanzieren ohne Eigenkapital einzusetzen, können folgende Varianten in Frage kommen.

Eine clevere Alternative für Geduldige bietet ohne Zweifel das Bauspardarlehen. Dieses besteht aus zwei klar abgetrennten Phasen.

Bei Vertragsschluss überlegen Bank und Kreditnehmer, wie teuer die zukünftige Immobilie sein wird. Diese Bausparsumme wird im Vertrag festgehalten.

In der ersten Phase spart der Darlehensnehmer und zahlt jeden Monat eine bestimmte Summe auf das Bausparkonto ein. Erst, wenn er ca. 40 bis 50 Prozent der festgelegten Bausparsumme angesammelt hat, zahlt ihm die Bank den Rest der Summe als Darlehen aus. So gesehen handelt es sich um eine 60-%-Finanzierung mit Vorplanung.

Übrigens: Diese Option muss nicht immer langwierig sein. In der Regel können Sie das Darlehen bereits ein Jahr nach Vertragsschluss antreten. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass Sie die erforderliche Summe angespart haben.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital auf zwei Banken aufteilen?

Sie können sich eine Baufinanzierung auch gewissermaßen „zusammensuchen“, um kein Eigenkapital zu investieren. Dazu benötigen Sie ein sogenanntes „Nachrangdarlehen“ von einer spezialisierten Bank. Diese gewährt Ihnen so einen Kredit von ca. 20 bis 40 Prozent der Kauf- oder Bausumme, ohne dieses Darlehen durch die Immobilie abzusichern.

Anschließend können Sie bei jedem gewöhnlichen Kreditgeber eine normale Baufinanzierung mit Eigenbeteiligung aufnehmen. Unser Immobilienfinanzierungsrechner hilft Ihnen bei der Suche.

Das hohe Risiko lässt sich die spezialisierte Bank jedoch ebenfalls in teuren Zinsen bezahlen. Immerhin erhält sie im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kunden ihr verliehenes Geld erst dann zurück, wenn die parallel laufende Baufinanzierung komplett getilgt ist.

Auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital verzichten: Vermögen flüssig machen

Eine weitere Option liegt darin, bestehende Vermögenswerte flüssig zu machen, um so die notwendige Eigenkapitalsumme aufzutreiben. So können Sie beispielsweise eine Renten- oder Lebensversicherung verkaufen oder beleihen.

Durch die Aufbringung eines Teiles der Kaufsumme minimieren Sie das Risiko der Bank erheblich – und verringern dadurch auch Ihr eigenes Risiko. Denn: Je geringer die monatlichen Belastungen, desto eher können Sie Ihre Baufinanzierung problemlos abbezahlen.

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