Grundschuld: Meist ein Muss bei der Immobilienfinanzierung

Kurz & knapp: Informationen zur Grundschuld für Schnellleser

Was ist eine Grundschuld auf ein Haus?

Eine Grundschuld ist eine Sicherheit, die eine Bank der Vergabe eines Immobiliendarlehens fordert. Sie sichert sich damit gegen Zahlungsausfälle bei der Baufinanzierung ab.

Wie funktioniert die Grundschuld?

Der Grundschuldgläubiger – also in der Regel die Bank – hat das Recht, eine Zwangsversteigerung durchzuführen, sollte der Darlehensnehmer in Zahlungsverzug kommen. Sie kann das Haus also versteigern lassen, der Darlehensnehmer verliert das Haus oder die Eigentumswohnung. Mit dem Erlös aus der Versteigerung werden dann die offenen Schulden getilgt. Welche Kosten bei der Grundschuldbestellung entstehen, erfahren Sie an dieser Stelle.

Was bedeutet eine Grundschuldbestellung?

Der zukünftige Darlehensnehmer stimmt dabei zu, dass eine Grundschuld eingetragen wird und die Bank der Grundschuldgläubiger ist. Die Grundschuldbestellung ist in der Regel die Voraussetzung dafür, dass einer Hausfinanzierung überhaupt zugestimmt wird.

Wie wird die Grundschuld eingetragen?

Alle nötigen Unterlagen müssen zunächst bei einem Notar eingereicht werden, welcher eine Grundschuldbestellungsurkunde erstellt. Die Dokumente reicht dieser dann an das Grundbuchamt weiter, welches schließlich die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch vornimmt. Mehr zum Vorgehen können Sie hier nachlesen.

Welchen Zweck erfüllt eine Grundschuld?

Grundschulden werden im Grundbuch vermerkt.
Grundschulden werden im Grundbuch vermerkt.

Eine eigene Immobilie – sei es nun ein Haus oder eine Eigentumswohnung – ist teuer. In der Regel müssen Sie mit Kosten von mehreren hunderttausend Euro rechnen. Vergibt eine Bank ein Darlehen in einer solchen Höhe, tut sie dies nicht, ohne sich vorher gegen einen möglichen Zahlungsausfall abzusichern.

Eine wichtige Sicherheit bei der Immobilienfinanzierung stellen Grundschulden dar. Hierbei handelt es sich um eine grundpfandrechtliche Absicherung. Das bedeutet: Zahlen Sie Ihr Darlehen nicht wie vereinbart ab, hat die Bank das Recht, eine Zwangsversteigerung durchzuführen. Mit dem Erlös kann die offene Summe dann im besten Falle getilgt werden.

Arten der Grundschuld: Buchgrundschuld vs. Briefgrundschuld

Es gibt zwei Arten der Grundschuld, welche den gleichen Zweck erfüllen. Der einzige Unterschied liegt in der Ausgestaltung: Eine Grundschuld kann sowohl mit als auch ohne sogenannten Grundschuldbrief ausgestellt werden.

Wir erklären, was diesen Unterschied ausmacht:

  • Die Buchgrundschuld ist eine Grundschuld ohne Brief. Hierbei findet lediglich ein Eintrag im Grundbuch statt. Gibt es Änderungen bezüglich der Grundschuld, müssen diese im Buch vom Grundbuchamt geändert werden. Dafür werden entsprechende Gebühren verlangt.
  • Die Briefgrundschuld ist eine Grundschuld mit Brief. Hierbei wird nicht nur der Grundschuldeintrag vorgenommen. Zusätzlich erstellt das Grundbuchamt noch eine Urkunde – den Grundschuldbrief. Diese enthält unter anderem Informationen über die Höhe der Grundschuld und verbleibt beim Gläubiger.

Der Vorteil der Briefgrundschuld liegt darin, dass eine Abtretung an einen anderen Gläubiger einfacher und günstiger möglich ist. Es reicht die Übergabe des Grundschuldbriefs. Außerdem müssen alter und neuer Gläubiger einen Abtretungsvertrag aufsetzen.

Wer ist der Gläubiger? Fremdgrundschuld vs. Eigentümergrundschuld

Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek: Letztere ist an eine konkrete Forderung gebunden.
Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek: Letztere ist an eine konkrete Forderung gebunden.

Im herkömmlichen Fall ist die darlehensgebende Bank der Grundschuldgläubiger. Das wird Fremdgrundschuld genannt – jemand anderes, als der Eigentümer der Immobilie ist hier also der Gläubiger.

Es kann jedoch auch dazu kommen, dass der Immobilieneigentümer selbst zum Grundschuldgläubiger wird. Das ist etwa dann der Fall, wenn er das Darlehen abbezahlt hat und die eingetragene Grundschuld nicht löschen, sondern sich selbst als Gläubiger eintragen lässt. Hierbei sprechen wir dann von Eigentümergrundschulden.

Löschung der Grundschuld: Wann ist sie zu empfehlen?

Früher wurde bei der Immobilienfinanzierung häufig als Sicherheit auf die sogenannte Hypothek gesetzt. Diese ist, genau wie die Grundschuld, ein Grundpfandrecht. Ein wichtiger Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld besteht darin, dass erstere an eine konkrete Forderung – also etwa das Immobiliendarlehen – gebunden ist.

Wurde die Forderung abbezahlt, erlischt damit automatisch auch die Hypothek. Anders stellt es sich jedoch bei der Grundschuld dar. Diese bleibt bestehen, auch wenn der Darlehensnehmer sein Darlehen abbezahlt hat.

Das Objekt ist also immer noch mit dem Grundpfandrecht belastet. Möchten Sie dies nicht, müssen Sie die Grundschuld löschen lassen. Dafür benötigen Sie eine Löschungsbewilligung, welche von der Bank ausgestellt wird.

Doch beachten Sie Folgendes: Lassen Sie die Grundschuld löschen, entstehen Kosten. Zum einen muss die Löschungsbewilligung für die Grundschuld von einem Notar beglaubigt werden, zum anderen verlangt das Grundbuchamt Gebühren für die Änderung des Eintrags im Grundbuch.

Gut zu wissen: Es kann sich durchaus lohnen, die Grundschuld nicht löschen zu lassen. Sie können diese nämlich zukünftig unter anderem nutzen, um einen neuen Kredit abzusichern – etwa, wenn Sie Ihre Immobilie modernisieren möchten.

Wie läuft die Grundschuldbestellung ab?

Grundschuldbriefe ermöglichen eine leichtere Abtretung.
Grundschuldbriefe ermöglichen eine leichtere Abtretung.

Die Bestellung der Grundschuld erfolgt in mehreren Schritten. Zunächst stellt die darlehensgebende Bank dem Darlehensnehmer ein Grundschuldbestellungsformular aus. Dieses muss der Käufer bzw. Bauherr anschließend beim Notar einreichen, welcher dann die sogenannte Grundschuldbestellungsurkunde erstellt.

Alle nötigen Unterlagen müssen in einem weiteren Schritt beim Grundbuchamt eingereicht werden. Dort findet dann der eigentliche Eintrag im Grundbuch statt. Damit ist der Weg für die Auszahlung des Darlehens für die Immobilienfinanzierung frei.

Nicht zu vernachlässigen: Kosten für die Grundschuldbestellung

Ohne grundpfandrechtliche Absicherung ist eine Immobilienfinanzierung in der Regel nicht zu haben. Doch sie geht mit mehr einher als lediglich einer Vereinbarung zwischen Kreditgeber und -nehmer. Wenn Sie eine Grundschuld eintragen lassen, entstehen Kosten – und die sind nicht zu vernachlässigen.

Zunächst müssen Sie den Notar für seine Arbeit entlohnen. Hinzu kommen noch die Gebühren, die das Grundbuchamt dafür verlangt, dass es den Grundschuldeintrag vornimmt. Dabei gilt: Je höher die Grundschuld, umso höher sind die für die Grundschuldbestellung anfallenden Kosten.

Bei der Grundschuld ohne Brief liegen die anfallenden Kosten bei ungefähr 1,5 bis 2 Prozent der Grundschuld. Eine Briefgrundschuld ist noch etwas teurer, da hierbei noch zusätzlich der Grundschuldbrief ausgestellt werden muss. In der Regel müssen Sie mit einem Aufpreis gegenüber der Buchgrundschuld von etwa 25 Prozent rechnen.

Achtung! Die Grundschulden sollten Sie nicht vergessen, wenn Sie die Finanzierung Ihrer Immobilie planen. Schließlich kann der Betrag je nach Investitionsvolumen bei mehreren tausend Euro liegen.

Was sind Grundschuldzinsen?

Bei der Grundschuldeintragung muss zwingend ein Notar eingeschaltet werden.
Bei der Grundschuldeintragung muss zwingend ein Notar eingeschaltet werden.

Der sogenannte Grundschuldzins wird im Grundbuch festgehalten. Doch keine Angst, diesen müssen Sie nicht zusätzlich zu den Kreditzinsen zahlen.

Vielmehr hat der Grundschuldzins nur dann eine Bedeutung, wenn es tatsächlich zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommt, weil Sie Ihren Kredit nicht vertragsgemäß abgezahlt haben.

Die Bank kann dann zusätzlich zur offenen Summe auch den aufgelaufenen Grundschuldzins fordern. Dieser dient sozusagen als finanzielles Sicherheitspolster. Der Kreditgeber kann damit die Mehrkosten, die ihm wegen der ausbleibenden Zahlungen entstehen, auffangen.

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