Beleihungswert: Wichtiger Faktor bei der Immobilienfinanzierung

Kurz & knapp: Informationen zum Beleihungswert

Was ist der Unterschied zwischen Marktwert und Beleihungswert?

Der Marktwert ist die Summe, die Sie aktuell beim Verkauf einer Immobilie erhalten würden. Der Beleihungswert zielt demgegenüber darauf ab, wie viel Geld bei einem Verkauf während der Kreditlaufzeit – also in der Zukunft – für die finanzierte Immobilie verlangt werden könnte. Möchten Sie selbst ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen, kann Ihnen ein Immobilienfinanzierungsrechner weiterhelfen.

Was ist die BelWertV?

Hierbei handelt es sich um die Beleihungswertermittlungsverordnung – auch Beleihungswertverordnung genannt. Sie regelt, wie die Ermittlung der Beleihungswerte zu erfolgen hat. Wie die BelWertV den Beleihungswert definiert, erfahren Sie an dieser Stelle.

Wie berechnet man den Beleihungswert?

Für die Beleihungswertermittlung stehen drei verschiedene Optionen zur Verfügung: das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Weitere Informationen dazu haben wir hier für Sie zusammengefasst.

Was bedeutet eine Beleihung von 60 oder 80 Prozent?

Dies sind die sogenannten Beleihungsgrenzen. In der Regel stellen Banken etwa 60 bis 80 Prozent vom Verkehrswert abzüglich eines Sicherheitsabschlags als Darlehen für die Baufinanzierung zur Verfügung.

Wie viel Geld bekomme ich von der Bank?

Wie hoch kann mein Darlehen sein? Beleihungswert und Beleihungsgrenze sind hier wichtig.
Wie hoch kann mein Darlehen sein? Beleihungswert und Beleihungsgrenze sind hier wichtig.

In der vergangenen Niedrigzinsphase haben sich viele Menschen in Deutschland dazu entschlossen, eine Immobilie zu kaufen oder bauen zu lassen – trotz steigender Preise. Wer ein Immobiliendarlehen aufnimmt, bindet sich damit in der Regel für einen langen Zeitraum an seinen Darlehensgeber.

Dieser fordert im Gegenzug einige Sicherheiten – keine Bank möchte Geld „verschenken“ bzw. verlieren. Um sich vor einem Zahlungsausfall abzusichern, wird in der Regel eine Grundschuld eingetragen. Doch die Bank sichert sich auch anders ab, indem sie schon zu Anfang festlegt, wie hoch die Darlehenssumme überhaupt ausfällt.

Was ist ein Beleihungswert? Eine kurze Definition

Hier kommt der Beleihungswert einer Immobilie ins Spiel. Dieser hat einen bedeutenden Einfluss darauf, wie viel Geld Ihnen die Bank zur Verfügung stellt. Seine Definition findet sich in § 3 Abs. 1 der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV):

Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.

Was bedeutet das genau? Der Beleihungswert gibt Auskunft darüber, wie viel Geld die Bank voraussichtlich erhalten würde, wenn die Immobilie innerhalb der Laufzeit des Darlehens verkauft werden muss – etwa im Rahmen einer Zwangsversteigerung, weil der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann.

Die Bank sichert sich damit finanziell ab. Würde sie ein höheres Darlehen vergeben, bestünde in der Zukunft die Gefahr, dass sie einen Verlust macht. Grundsätzlich ist der Beleihungswert damit niedriger als der Kaufpreis. Eine 100-Prozent-Finanzierung gibt es meist nur im Ausnahmefall.

Was ist der Beleihungswert? Unser Rechenbeispiel: Vom aktuellen Verkehrswert zieht die Bank zunächst einen Sicherheitsabschlag ab. Dieser liegt häufig bei etwa 20 Prozent. Ziehen wir bei einem Immobilienpreis von 400.000 Euro 20 Prozent ab, kommen wir auf 320.000 Euro. Das ist der Beleihungswert. Davon werden jedoch noch weitere Abzüge vorgenommen. Liegt die Beleihungsgrenze bei 80 Prozent, erhalten Sie 256.000 Euro als Darlehenssumme.

Wie lässt sich der Beleihungswert berechnen?

Ein Beleihungswertgutachten muss nicht in jedem Fall erstellt werden.
Ein Beleihungswertgutachten muss nicht in jedem Fall erstellt werden.

Wie lassen Banken den Beleihungswert ermitteln? Dafür gibt es grundsätzlich drei Vorgehensweisen:

  • Sachwertverfahren: Hier sind Boden- und Bauwert von Bedeutung. Der Bodenwert ist dabei der mögliche zukünftige Wert des Grundstücks. Der Bauwert gibt an, wie viel der Bau der Immobilie in Zukunft kosten könnte.
  • Vergleichswertverfahren: Bei diesem Verfahren findet ein Vergleich der Immobilie mit anderen gleichwertigen Häusern oder Eigentumswohnungen statt.
  • Ertragswertverfahren: Dieses wird häufig bei vermieteten Objekten genutzt. Der Beleihungswert wird aus dem Bodenwert und zu erwartenden Mieteinnahmen ermittelt.

Finden Sie den von der Bank festgelegten Beleihungswert zu niedrig? Unter Umständen kann es in einer solchen Situation helfen, wenn Sie Nachweise über in der jüngeren Vergangenheit erfolgten Modernisierungsmaßnahmen vorlegen. Möglicherweise setzt die Bank dann eine längere Restnutzungsdauer an, was sich positiv auf den Beleihungswert auswirken kann.

Quellen und weiterführende Links

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