Bei der Finanzierung einer Immobilie ist es heutzutage nicht unüblich, die sogenannte Grundschuld als Sicherheit für einen Kredit oder ein Darlehen einzusetzen. Laut deutschem Recht gehört die Grundschuld zum Sachenrecht und bildet damit ein dingliches Recht – eben an einer bestimmten Sache. Die „Sache“ ist in diesem Fall ein Grundstück oder ein grundstücksähnliches Objekt wie zum Beispiel eine Eigentumswohnung.
Manchmal jedoch möchte ein Eigentümer seine Grundschuld löschen lassen. Wie das funktioniert, was dabei zu beachten ist, welche Kosten entstehen, wenn Sie die Grundschuld löschen lassen und welche Alternativen es gibt, erfahren Sie in diesem Text.
Kurz & knapp: Informationen zum Thema „Grundschuld löschen“ für Schnellleser
Nein, Grundschuld und Hypothek sind voneinander zu unterscheiden: Die Hypothek kann nur für eine bestimmte Forderung genutzt werden und wird nach Abbezahlung in die Eigentümergrundschuld umgewandelt. Die Grundschuld kann auch nach Tilgung des Darlehens weitergenutzt werden, etwa für einen neuen Kredit.
Damit eine Grundschuld gelöscht werden kann, benötigt der Eigentümer eine Löschungsbewilligung. Diese wird von der betreffenden Bank ausgestellt und muss zwingend von einem Notar beglaubigt werden. Alleine können Sie die Löschung also nicht vornehmen. Mehr zur Löschung erfahren Sie in diesem Abschnitt.
Bei einem Hausverkauf kann die Grundschuld auch auf den Käufer umgeschrieben werden, da das günstiger ist, als die Grundschuld zu löschen.
Die Kosten für die Löschung belaufen sich auf etwa 0,2 Prozent der Grundschuld. Hier haben wir weitere Informationen zu den Kosten für Sie zusammengetragen.
Lassen Sie die Grundschuld nicht löschen, dann bleibt diese weiterhin bestehen, auch wenn der alte Kredit bereits abbezahlt wurde. Sie können sie unter anderem dann dazu nutzen, um einen neuen Kredit abzusichern.
Inhalt
Was ist eine Grundschuld?
Bevor wir uns damit beschäftigen können, was es bedeutet, eine Grundschuld löschen zu lassen, müssen wir uns zum besseren Verständnis zunächst mit den Grundlagen auseinandersetzen.
Die Grundschuld gehört zu den Grundpfandrechten. Dieses wiederum ist ein Verwertungsrecht und wird in das Grundbuch der Immobilie eingetragen.
Sollte es nämlich einmal dazu kommen, dass eine Person ihr Darlehen bei der Bank nicht mehr tilgen kann, dann greift die Bank häufig zu dem Mittel der Zwangsversteigerung des Hauses, um so an ihr Geld zu gelangen.
Unterschiede zwischen Hypothek und Grundschuld
Bei der Hypothek ist die Praxis ähnlich. Dennoch sind Hypothek und Grundschuld voneinander zu unterscheiden, auch wenn beide als Sicherheit für einen Anspruch an der Immobilie einzusetzen sind.
Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass die Grundschuld an keine feste Forderung geknüpft ist, die Hypothek hingegen schon. Außerdem haftet bei der Grundschuld quasi allein das Grundstück (dingliche Haftung) und bei einer Hypothek der Kreditnehmer mit seinem gesamten persönlichen Vermögen (persönliche Haftung).
Das bedeutet, eine Hypothek kann letztlich nicht ohne eine bestimmte Forderung bestehen. Wird daher der Kredit komplett zurückgezahlt, dann wandelt sich die Hypothek kraft Gesetzes meist in eine sogenannte Eigentümergrundschuld um, wenn die Hypothek nicht gelöscht oder umgeschrieben wird. Lassen Sie demgegenüber eine Grundschuld nicht löschen, bleibt diese weiterhin bestehen, auch wenn der Kredit abbezahlt wurde.
Zudem gilt, dass die Grundschuld eingetragen werden kann, um damit auch andere Forderungen abzusichern. Die bestehende Immobilie wird also in Form dieses abstrakten dinglichen Rechts beliehen und als Pfand für einen Gläubiger eingesetzt.
Der Bundesverband deutscher Banken gab bekannt, dass die Eintragung von Grundschulden die heutzutage üblichere Variante bei einer Immobiliensicherheit ist. Denn sie kann auch darüber hinaus noch nach Abbezahlung der Baufinanzierung genutzt werden, um etwa einen neuen Kredit zu sichern. Der Entschluss zur Grundschuld fällt oft deshalb, weil Kredite in Höhe der eingetragenen Grundschuld häufig zu günstigeren Zinsen bzw. Konditionen zu erhalten sind.
Löschung der Grundschuld – Folgen , Kosten, Löschungsbewilligung und Co.
Lassen Darlehensnehmer eine Grundschuld löschen, verliert die Bank alle Rechte, welche sie im Zuge des Kredits an einem Grundstück oder einer Immobilie erlangt hat. Bei einer Löschung wird der entsprechende Eintrag im Grundbuch ergänzt und das Grundpfandrecht erlischt.
Dies funktioniert jedoch nur, wenn das Darlehen bereits abbezahlt wurde. Die Kosten und der Aufwand für den Vorgang der Löschung sind jedoch nicht so leicht von der Hand zu weisen.
Wann ist es also sinnvoll, die Grundschuld zu löschen? Die Überlegung nach einer Grundschuldlöschung stellt sich häufig in den folgenden Fällen:
- Wenn das Immobiliendarlehen abbezahlt ist. Nach der Löschung gilt das Grundstück dann als unbelastet.
- Wenn das Gebäude oder die Wohnung verkauft werden soll. Ein Verkauf ist zwar auch mit bestehender Grundschuld möglich, dennoch präferieren Käufer in der Regel Immobilien, die frei von finanziellen Lasten sind.
Wie läuft die Löschung ab?
Die Grundschulden stehen im Grundbuch, das beim Grundbuchamt hinterlegt ist, entweder in
- Abteilung II unter Vormerkungen oder Grunddienstbarkeiten oder in
- Abteilung III unter Hypotheken und Grundpfandrechten
Soll eine die Grundschuld betreffende Löschung erfolgen, dann kann dies nur mithilfe einer bestimmten Bescheinigung geschehen – die sogenannte Löschungsbewilligung kann die Grundschuld aus dem Grundbuch „verbannen“. Diese wird von der kreditgebenden Bank ausgestellt.
Mit der Bescheinigung wird quasi ein Antrag auf Löschung einer Grundschuld gestellt. Diese Grundschuld-Löschungsbewilligung muss von einem Notar beglaubigt werden. Hierin sind u.a. folgende Dokumente in Form einer Urkunde zusammengefasst:
- Aufhebungserklärung
- Zustimmung vom Eigentümer des Grundstücks
- Bewilligung
Im nächsten Schritt schickt der Notar den Antrag auf Löschung der Grundschuld im Grundbuch an das Grundbuchamt. Dort kommt es zu einer Überprüfung. Stimmt das Grundbuchamt zu, die Grundschuld löschen zu lassen, dann erfolgt die Änderung der Eintragung. Damit wird die Grundschuld revidiert.
Erst jetzt tritt die Löschungsbewilligung in Kraft. Diese kann dann nicht mehr rückgängig gemacht werden.
Löschungsbewilligung – Welche Kosten kommen auf mich zu?
Die Kosten für die Löschung der Grundschuld betragen in der Regel 0,2 Prozent von der im Grundbuch eingetragenen Summe der Grundschuld. Sie betragen also etwa 400 Euro bei einer Summe von 200.000 Euro laut Eintragung. Weil die Ausstellung der Löschungsbewilligung durch das Kreditinstitut gesetzlich reglementiert ist, dürfen die Banken für die Grundschuldlöschung keine Kosten abverlangen.
Stattdessen teilen sich die Kosten der Grundschuldlöschung zwischen Notar und Grundbuchamt auf. Beim Grundbuchamt wird dann die Löschung im Grundbuch bezahlt und beim Notar werden zum einen die Kosten für seine Arbeit getilgt und zum anderen seine Auslagen für die von der Bank ausgestellte beglaubigte Urkunde erstattet.
Tipp der Redaktion: Für Notare gibt es inzwischen immer bessere Möglichkeiten die Arbeit effizienter und somit kostengünstiger zu gestallten. Hierfür gibt es inzwischen verschiedene Notar-Software wie TriNotar, die neue Möglichkeiten bieten.
Alternativen zur Löschung der Grundschuld
Als Alternative, wenn Sie die Grundschuld nicht löschen lassen möchten, könnte das Grundpfandrecht weiterbenutzt werden, zum Beispiel für einen Autokredit oder zur Sanierung des Hauses. Wenn Kunden dabei nicht einmal die Bank wechseln, dann fallen auch keine zusätzlichen Kosten an, wenn ein neuer Kredit aufgenommen wird, der nicht höher ist als die eingetragene Grundschuld.
Ein Verkauf der betroffenen Immobilie ist auch mit bestehender Grundschuld möglich – auch wenn belastete Häuser oder Eigentumswohnungen oft weniger attraktiv für Käufer sind.
In diesem Fall ist es möglich, die Grundschuld nicht löschen, sondern auf den Käufer umschreiben zu lassen, wenn auch dieser den Kauf mit einem Darlehen finanziert.
Das kann auch finanzielle Vorteile bieten. Müsste der Käufer die Grundschuld nämlich neu eintragen lassen, dann würden hier auch auf ihn unnötige Kosten zukommen.
Die Umschreibung kann auch funktionieren, wenn der Käufer sein Darlehen bei einer anderen Bank aufnehmen möchte. In diesem Fall wird dann von einer Abtretung gesprochen. Die Bank muss diesem Vorgang jedoch zustimmen.
Grundschuld löschen ohne Notar – Ist das möglich?
Wie wir bereits erklärt haben, fallen für das Löschen einer Grundschuld gewisse Kosten an – auch für die Arbeit des Notars. Viele Personen stellen sich in diesem Zusammenhang folgende Frage: „Kann man eine Grundschuld ohne Notar löschen lassen, um dadurch Geld zu sparen?“
In der Regel können Sie nicht auf einen Notar verzichten, denn dieser muss die von der Bank ausgestellte Löschungsbewilligung zwingend beglaubigen.
Ein Eigentümer kann jedoch Kosten sparen, wenn er seine Grundschuld nicht löschen, sondern abtreten möchte. In diesem Fall wird die Grundschuld an eine andere Bank weitergegeben und kann von dieser als Kreditsicherheit genutzt werden.
Auch hierfür fallen Notarkosten an, da dieser die Abtretungserklärung beurkunden muss. Diese fallen jedoch geringer aus als die, welche bei der Löschung entstehen.
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