Können Sie durch die Vorfälligkeitsentschädigung Steuern sparen?
Der aktuelle Finanzmarkt verführt viele Besitzer von Immobiliendarlehen dazu, eine Umschuldung vorzunehmen. Auf diesem Weg wollen sie die ehemals teuren Zinsen gegen den aktuell niedrigen Zinssatz austauschen.
Dabei fällt aber eine teure Vorfälligkeitsentschädigung an. Manch einer kommt dabei auf den Gedanken, die hohe Zahlung durch steuerliche Vorteile abzumildern. Doch kann man die Vorfälligkeitsentschädigung überhaupt von der Steuer absetzen?
In diesem Ratgeber erfahren Sie, wann eine Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar ist, welche Kriterien erfüllt sein müssen und in welcher Situation kein steuerlicher Vorteil möglich ist.
Kurz & knapp: Informationen für Schnellleser
- Vorab: Es ist nur in ganz bestimmten Situationen möglich, die Entschädigungszahlung steuerlich geltend zu machen.
- Bei der Vorfälligkeitsentschädigung ist die steuerliche Behandlung von der Art der Immobilie abhängig.
- Sie können die Vorfälligkeitsentschädigung nur dann steuerlich absetzen, wenn Sie ein vermietetes Objekt finanzieren lassen.
- Bei einer Umschuldung können Sie die Zusatzkosten der Vorfälligkeitsentschädigung in der Steuererklärung als Werbungskosten angeben.
- Beim Verkauf der Immobilie sind die Vorfälligkeitszinsen ebenfalls steuerlich absetzbar.
Inhalt
Die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten absetzen
Um eine Entschädigungszahlung steuerlich absetzen zu können, müssen drei Voraussetzungen auf Sie als Kreditnehmer zutreffen:
- Sie haben einen Immobilienkredit zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie aufgenommen,
- Sie vermieten das Objekt auch weiterhin,
- Der Schadensersatz fällt aufgrund einer Umschuldung an.
Nur bei einer Vermietung ist die Vorfälligkeitsentschädigung für die Steuer relevant
Ist das finanzierte haus vermietet, ist die Vorfälligkeitsentschädigung absetzbar.
Besitzen Sie eine vermietete Immobilie, müssen Sie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerlich melden. In diesem Zusammenhang müssen auch die Kosten berücksichtigt werden, welche Ihnen aus ebendieser Vermietung entstehen.
Ist das Objekt über ein Darlehen finanziert, zählen auch die regelmäßigen Zinszahlungen zu den Ausgaben, die steuerlich absetzbar sind. Schulden Sie den Kredit um, erhöhen sich Ihre Kosten im Rahmen der Vermietung durch die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung.
Aus diesem Grund ist der Schadensersatz für die Bank als Werbungskosten steuerrelevant.
Dank Umschuldung sind die Vorfälligkeitszinsen absetzbar
Der Schadensersatz ist nur dann absetzbar, wenn er auf einer Umschuldung basiert. Dieser Vorgang ist nämlich dazu da, die Kosten des Kredits insgesamt zu reduzieren – etwa, weil viele Zinsen dadurch gespart werden können.
Da auch Zinszahlungen als Werbungskosten absetzbar sind, hat die Steuerbehörde ein Interesse an der Umschuldung. Das bedeutet jedoch im Umkehrschluss, dass ein anderweitig zustande gekommener Schadensersatz ebenfalls steuerlich absetzbar ist.
Der Verkauf der Immobilie: Die Vorfälligkeitsentschädigung ist auch dann absetzbar!
Ist die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar? Bei einem Verkauf ist dies möglich.
Eines der drei obigen Kriterien trifft nicht zu, wenn Sie die vermietete Immobilie verkaufen und aus diesem Grund einen Schadensersatz zahlen müssen. Das bedeutet, dass die Kategorisierung als „Werbungskosten“ für die Vorfälligkeitsentschädigung nicht gelten kann. Auch dies bestätigte der BFH in einem Urteil (Az. IX R 42/13).
Dennoch haben Sie die Möglichkeit, steuerlich einen Vorteil aus der teuren Zahlung geltend zu machen: Deklarieren Sie die Summe als „Veräußerungskosten“ in Ihrer Steuererklärung.
Auf diesem Weg verringern Sie den zu versteuernden Verkaufsgewinn.
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Hallo
Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung auch bei einem Arbeitsplatz im Eigenheim (Home Office) steuerlich absetzen?
MfG
Klaus B.
Hallo,
dies ist in der Regel nicht möglich, da ein Eigenheim zu einem weitaus größeren Teil privat und nicht beruflich genutzt wird.
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net
Guten Abend,
Ich möchte meine etw die ich als Sicherheit bei der zweiten etw. die vermietet ist verkaufen.
Die Bank möchte das ich den Kredit entsprechend zurückführe, bis ich die 70% Beleihung auf der 2 etw. habe.
Besteht die Möglichkeit das ich den gesamten Kredit ablöse? Und nicht nur einen Teil so wie die Bank es möchte?
Mit freundlichen Grüßen
Igor S.
Hallo,
Sie können den gesamten Kredit ablösen – allerdings droht in diesem Fall in der Regel die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net
Hallo,
ich habe gerade ein Miet und Geschäftsobjekt 2 Jahre vor Ende der Zinsbindung mit Verlust verkauft. Geht das dann mit der steuerlichen Absetzbarkeit der Vorfälligkeitsentschädigung als “Veräußerungskosten” auch.
Gruß
Achim Z.
P.S. das der Verlust nicht absetzbar ist, ist mir bekannt.
Hallo Achim,
dies geht nur bei reinen Mietobjekten.
Vorfaelligkeitsantschaedigung.net
Guten Tag,
durch den Tod meines Mannes konnte ich den Hauskredit nicht mehr bedienen mußte das Haus verkaufen.
Die Bank verlangt eine Vorfälligkeitsentschädigung, kann ich diese auf irgend eine Art steuerlich absetzen?
Gruß Silke Fr.
Hallo,
dies ist nur möglich, wenn das Haus an jemand drittes vermietet war.
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net
Ist der Veräußerungsgewinn auch dann zu versteuern wenn das Mietobjekt schon vor mehr als 10Jahren angeschafft wurde?
Hallo,
es empfiehlt sich in Ihrem Fall, einen Steuerberater hinzu zu ziehen. Grundsätzlich sind die Veräußerungsgewinne eines Mietobjekts, welches vor mehr als 10 Jahren erworben wurde, nicht zu versteuern. Allerdings gelten verschiedene Sonder- und Zusatzbestimmungen, welche ein entsprechender Berater erläutern und in Ihrem Fall prüfen kann.
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net
Ist es möglich die Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf und Eigen-genutzter Immobilie geltent zu machen?
Der Gewinn nach 3Jahre Besitz muss ja auch nicht versteuert werden…
Grüße
Hallo,
die Vorfälligkeitsentschädigung ist nur beim Verkauf vermieteter Objekte absetzbar.
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net
Ist eine Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar, wenn die vermietete Wohnung verkauft wurde und der Kredit dafür vorzeitig abgelöst wurde?
Hallo,
in dieser Situation können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten geltend machen.
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net
Hallo,
Ist eine Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar, wenn es nicht um ein Mietobjekt handelt sondern um unser Eigentum?
Hallo Daniela,
wenn Sie Ihr Eigentum vermietet haben, können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung absetzen. Wenn Sie es selbst nutzen, geht dies nicht. Eine Ausnahme besteht, wenn Sie die Immobilie verkaufen und aus diesem Grund die Entschädigung anfällt: Dann kann diese als “Veräußerungskosten” abgesetzt werden.
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net
Hallo,
ich habe ein Büro (Arbeitszimmer) und einen Lagerraum offizielle angemeldet. Ist die Vorfälligkeitsentschädigung anteilig absetzbar? Es handelt sich nicht um ein Mietobjekt.
Hallo,
da es sich nicht um ein Mietobjekt handelt, ist eine steuerliche Absetzung leider nicht möglich.
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net
Hallo ich habe folgendes:
Ein vermietetes Objekt MFH und ein EFH was ich privat genutzt habe und nun verkauft habe. Die Darlehen waren alle auf das vermietete Objekt belastet und ich habe aus dem Verkauf des EFH 2 Darlehen früher abgelöst mit vorfälligkeitsentgeldzahlung.
Das MFH ist weiterhin in meinem Besitz und ich wohne dort auch nicht.
Könnte ich die VF gegenüber dem FA geltend machen ?
Danke für eine Antwort
Hallo Martin,
dies ist nicht möglich, da die Vorfälligkeitsentschädigung nur dann abgesetzt werden, wenn Sie wegen einer Umschuldung anfällt.
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net
Guten Morgen,
ich plane aktuell den Verkauf meiner vermieteten Wohnung. Die Zinsbindung der Hypothek für diese Wohnung läuft noch ca. 3 Jahre. Deshalb werde ich mit Vorfälligkeitszinsen rechnen müssen.
Frage: Spielt es eine Rolle, wann die Vorfälligkeitszinsen anfallen, d.h. dass der Eigentumsübergang an die Käufer erst nach der Forderung der Vorfälligkeitszinsen erfolgt.
Diese müssen ja vorher anfallen, denn die Bank muss ja einer Löschungsbewilligung zustimmen, sonst kann ja für den Käufer keine Vormerkung im Grundbuch eingetragen werden. Das wäre für mich der Zeitpunkt der Forderung der Bank nach den Vorfälligkeitszinsen. Mein Mietverhältnis zum Mieter der Wohnung ist zu diesem Zeitpunkt ja nach wie vor gegeben, da der Eigentumsübertrag erst 4 – 6 Woche später erfolgt. Könnte ich dann die Vorfälligkeitszinsen als Werbungskosten geltend machen, oder welche Voraussetzungen müssten gegen sein?
Herzlichen Dank im voraus.
Hallo Hans,
wie Sie dem obenstehenden Text entnehmen können, ist eine Absetzung der Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten nur möglich, wenn drei Voraussetzungen erfüllt werden: 1. Sie haben einen Immobilienkredit zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie aufgenommen. 2. Sie vermieten das Objekt auch weiterhin 3. Der Schadensersatz fällt aufgrund einer Umschuldung an. Hinsichtlich Ihres speziellen Falles sollten Sie die Beratung durch einen Finanzexperten suchen.
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net
Hallo, habe meine ETW verkauft. Wurde selbstgenutzt. Habe keinen Gewinn gemacht. Kann ich dann die Vorfälligkeitszinsen auch absetzen – und wenn wie. Als Veräußerungskosten? Das würde für mich doch keinen Sinn machen, da ich keinen Gewinn gemacht habe. Danke für Ihre Antwort.
Hallo Heide,
inwiefern die Absetzung als Veräußerungskosten in Frage kommt und ob diese Sinn macht, kann am besten ein Steuerberater beurteilen.
Vorfaellligkeitsentschaedigung.net
Hallo,
wir haben im Rahmen eines Widerrufs und dem daraus entstandenen Vergleichs unseren Immobilienkreditvertrag 3 Jahre vor der Laufzeit beenden können. Auf die Vorfälligkeitsgebühr hat die Bank im Rahmen des Vergleichs verzichtet. Nun hat man uns aber mitgeteilt, dass auch die (nicht gezahlte) ersparte Vorfälligkeitssgebühr steuerlich relevant wäre. Inwiefern genau?
Vielen Dank für eine Antwort
Hallo Stephanie,
eine solche Relevanz ist uns nicht bekannt. Ein Finanzexperte kann Sie diesbezüglich beraten.
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net
Guten Tag,
ich verkaufe meine selbst genutzte Eigentumswohnung um ein neues Haus zu kaufen. Im neuen Haus befindet sich eine Einliegerwohnung die ich vermieten möchte. Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung dann Anteilsmäßig absetzen (Wohnflächenanteil ETW 20%)?
Danke vorab!
Hallo Fredo,
unter gewissen Umständen sollte dies möglich sein. Nähere Informationen erhalten Sie bei einem Finanzexperten.
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net
Mein Bruder ist letzten Monat verstorben. Leider läuft auf seine Haus mit vermieteter Einliegerwohung noch ein Darlehn mit sehr ungünstigen Zinsen. Wir überlegen ob wir das Darlehn ablösen um umzuschulden. Und möchten das Haus + ELW vermieten.
Die Bank möchte sehr hohe Vorfälligkeitzinnsen. Lt. Sachberarbeiter könnte ich diese NICHT bei der Einkommensteuer absetzten. Ist das korrekt?
Hallo Schlunzine,
wie Sie dem obigen Text entnehmen können, ist eine steuerliche Absetzung nur in wenigen Fällen möglich. Hierzu müssen die drei oben genannten Voraussetzungen erfüllt werden. Genaue Informationen zu Ihrem speziellen Fall kann etwa ein Steuerberater nach Einsicht in die Unterlagen machen.
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net
Hallo,
es ist im oberen Kurz@knapp Text etwas missverständlich ausgedrückt :
Bei einer Umschuldung können Sie die Zusatzkosten der Vorfälligkeitsentschädigung in der Steuererklärung als Werbungskosten angeben.
Weil dies als gesonderter Punkt aufgeführt ist, heißt dieses etwas, dass es auch Privatnutzer, also ohne Vermietung absetzen können ?
Danke vorab !
Hallo Carsten,
aus dem dritten Punkt in der Box geht klar hervor, dass die steuerliche Absetzung nur bei vermieteten Objekten möglich ist. Aus diesem Grund sollte auch klar sein, dass sich Punkt 4 eben auf Vermieter bezieht.
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net
guten tag, july 2016, wurde meine ehemann sschweer erkrankt, wir müssten unsere immobilien verkaufen, und vorfälligkeit entschädigung bei der bank ablösen. der immobilien war 18 monaten leer, und wurde für diese gewerbimmobilien kein mieter gefunden, können wir die vorfälligkeit entschädigung steurlich gelten machen bitte. danke für ihre antwort
Hallo,
wie Sie dem obigen Text entnehmen können, ist die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar, wenn drei Voraussetzungen erfüllt werden. Diese finden Sie im Abschnitt https://www.vorfaelligkeitsentschaedigung.net/vorfaelligkeitsentschaedigung-steuerlich-absetzbar/#Die-Vorfaelligkeitsentschaedigung-als-Werbungskosten-absetzen. Weitere Informationen kann Ihnen etwa ein Steuerberater zur Verfügung stellen.
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net
Ich würde gerne eine Umschuldung für den Kredit einer von mir vermieteten Wohnung durchführen. Dabei würde ich gerne die Kreditsumme für eine zusätzliche private Anschaffung erhöhen. Ist es dann weiterhin möglich, die Kreditkosten anteilig steuerlich geltend zu machen?
Hallo Volker,
bezüglich dieser Frage sollten Sie Rat von einem Steuerberater oder einem anderen versierten Berater einholen.
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net
Wo setze ich denn diese “Veräußerungskosten” im Formular der Steuererkärung ein ?
Hallo Michael,
es sollte sich um den Punkt “sonstige Einkünfte” handeln.
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net
Hallo,
wir haben mit Kaufvertrag vom 30.11.2017 ein vermietetes EFH verkauft. Der Mietvertrag war zum 31.12.2017 gekündigt. Die vollständige Kaufpreiszahlung erfolgte aufgrund von Verzögerungen, welche die Käufer bedingt hatten, erst Ende Januar 2018 und somit folgend die Eigentumsübertragung.
Es mussten für die Darlehen entsprechend Vorfälligkeitsentgelte zur Ablösung und Pfandfreimachung gezahlt werden.
Meine Frage: Mieteinnahmen waren nur bis 2017. Das Vorfälligkeitsentgelt wurde 2018 gezahlt.
Muss/ kann das Vorfälligkeitsentgelt als Veräußerungskosten in 2018 steuerlich abgesetzt werden – obwohl keine Mieteinnahmen
mehr vorhanden sind – aber ein direkter Zusammenhang mit der Vermietung besteht.
oder kann das Entgelt in 2017 mit angesetzt werden, obwohl es erst in 2018 gezahlt wurde? (wahrscheinlich nicht)
Vielen Dank für eine Antwort.
Hallo Gaby,
bei Steuerfragen sollten Sie sich an einen Steuerberater wenden.
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net
Hallo,
das Darlehen für eine vermietete ETW ist auf meinem Wohnhaus (1 Whg. selbst genutzt, 2 vermietet) als Hypothek eingetragen. Die ETW ( 22 Jahre alt) ist nun verkauft worden. Ein Teil des Darlehens ist mit einer VFE zurückgezahlt worden. Ist der Vorfälligkeitsbetrag steuerlich geltend zu machen?
Danke!
Hallo Franz,
bei speziellen Steuerfragen ist es empfehlenswert, wenn Sie sich an einen Steuerberater wenden.
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net
Hallo,
Danke für den Artikel. Kann ich den betrag, der durch die Vorfälligkeit auf einmal zu zahlen ist auch dann als Werbungskosten absetzen, wenn ich den Betrag bei der Umschuldung durch die neue Bank mitfinanziert habe?
Danke vorab
Hallo Andreas,
bei Fragen dieser Art ist ein Steuerberater der beste Ansprechpartner.
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net
Hallo,
ich habe in 2017 ein MFH gekauft, für die Ablösung bei der Bank der damaligen Eigentümerin war eine Vorfälligkeitsentschädgiung nötig. Das 3 Familienhaus wird vermietet. Ist die Vorfälligkeitsentschädigung dann lediglich im Jahr 2017 absetzbar (Ich habe diese angesetzt) oder wird diese über mehrere Jahre abgeschrieben?
Hallo Andre,
ein Steuerberater kann Sie hierzu beraten.
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net
Ich habe mein eigengenutztes Haus nach gut 40 Jahren verkauft. Kann ich eine angefallende Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich geltend machen?
Hallo Bernd,
wie Sie dem oben stehenden Text entnehmen können, ist dies nur bei vermieteten Objekten möglich.
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net
Hallo, beim Verkauf einer vermieteten Immobilie kann man nach Ihrem Beitrag die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten in der Steuererklärung angeben und absetzen. Irgendwo habe ich gelesen, dass das nur innerhalb der Spekulationsfrist gilt und danach leider nicht mehr. Ist das richtig oder falsch?
Vielen Dank schon jetzt für Ihre Antwort.
MfG
Hallo Hans-Werner,
das ist korrekt.
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net
Man hat mir Meine Darlehn für mein Haus von Seiten des Kreditinstitut gekündigt. Kann mein Steuerberater die Vorfälligkeitsentschädigung Steuerlich geltend machen?
MfG
Hallo Rolf,
wie Sie dem oben stehenden Text entnehmen können, ist eine steuerliche Geltendmachung nur dann möglich, wenn es sich um ein vermietetes Objekt handelt und eine Umschuldung stattfindet.
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net
Hallo,
wir verkaufen ein Objekt, welches wir erst vor einem Jahr erworben haben, da wir dies Neubebauen wollten, jedoch nicht so einfach möglich ist und deshalb verkaufen. Daher läuft der Finanzierungskredit noch 8,5 Jahre. Auch erzilen wir mit dem Verkauf kein gewinn, jedoch wäre der Verkauserlös höher als wie die Rest Darlehenssumme.
Kann die Vorfälligkeitsentschädigung trotzdem Steuerlich abgesetzt werden?
MfG
Hallo Hildegard,
die Voraussetzungen, unter welcchen die VFE steuerlich abgesetzt werden kann, können Sie dem obigen Text entnehmen: https://www.vorfaelligkeitsentschaedigung.net/vorfaelligkeitsentschaedigung-steuerlich-absetzbar/#Die_Vorfaelligkeitsentschaedigung_als_Werbungskosten_absetzen
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net
Hallo, ist die steuerliche Geltendmachung so an die Umschuldung gebunden, dass bei vorzeitiger Rückzahlung eines Kredits für eine vermietete Immobilie (aus EK heraus) die Vorfälligkeitsentschädigung nicht absetzbar ist? (Immobilie wird weiterhin vermietet).
Vielen Dank für eine Antwort.
Hallo Chris,
wie Sie dem oben stehenden Text entnehmen können, gehört die Umschuldung zu den Voraussetzungen dafür, dass die VFE steuerlich abgesetzt werden kann.
Vorfaelligkeitsentschaedigung.net