Vorfälligkeitsentschädigung und Grundschuld löschen

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Vorfälligkeits­entschädigung vermeiden, Kredit umschulden, Zinslast senken …

In vielen Immobilienkreditverträgen ist die Widerrufsbelehrung falsch oder fehlerhaft. Für Sie als Verbraucher bedeutet das, dass Sie die Vorfälligkeits­entschädigung vermeiden bzw. zu bereits gezahlte Vorfälligkeits­entschädigung zurückfordern können.

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Lassen Darlehensnehmer eine Grundschuld löschen, verliert die Bank alle Rechte, welche sie im Zuge des Kredits an einem Grundstück oder einer Immobilie erlangt hat. Bei einer Löschung wird der entsprechende Eintrag im Grundbuch ergänzt und das Grundpfandrecht erlischt. Die geht nur, wenn das Darlehen abbezahlt wurde.

Bei der Finanzierung einer Immobilie ist es heutzutage nicht unüblich die sogenannte Grundschuld als Sicherheit für einen Kredit oder ein Darlehen einzusetzen. Laut deutschem Recht gehört die Grundschuld zum Sachenrecht und bildet damit ein dingliches Recht – eben an einer bestimmten Sache. Die „Sache“ ist in diesem Fall ein Grundstück oder ein grundstücksähnliches Objekt wie zum Beispiel eine Eigentumswohnung. Manchmal jedoch möchte ein Eigentümer seine Grundschuld löschen. Wie das funktioniert, was dabei zu beachten ist, welche Kosten beim Grundschuld-Löschen auftreten können und welche Alternativen es gibt, erfahren Sie in diesem Text.

Icon VorfälligkeitsentschädigungKurz & knapp: Informationen zum Thema „Grundschuld löschen“ für Schnellleser

  • Grundschuld und Hypothek sind voneinander zu unterscheiden: Die Hypothek kann nur für eine bestimmte Forderung genutzt werden und wird nach Abbezahlung in die Eigentümergrundschuld umgewandelt. Die Grundschuld kann auch nach Tilgung des Darlehens weitergenutzt werden, etwa für einen neuen Kredit
  • Um die Grundschuld zu löschen benötigt der Eigentümer eine Löschungsbewilligung
  • Eine Löschungsbewilligung bringt Kosten mit sich. Der Notar und das Grundbuchamt müssen bezahlt werden.
  • Bei einem Hausverkauf könnte die Grundschuld auch auf dem Käufer umgeschrieben werden, da das günstiger ist, als die Grundschuld zu löschen.
  • Grundschuld-Löschen ohne einen Notar ist eher schwierig und im Grunde nur teilweise möglich. Eine Option wäre die Abtretung der Grundschuld an eine andere Bank.

Hypothek und Grundschuld – Was ist das?

Ist das Darlehen für die Baufinanzierung erst einmal abbezahlt, dann überlegen viele Eigentümer, die Grundschuld zu löschen, die sie ins Grundbuch eintragen ließen.

Ist das Darlehen für die Baufinanzierung erst einmal abbezahlt, dann überlegen viele Eigentümer, die Grundschuld zu löschen, die sie ins Grundbuch eintragen ließen.

Die Grundschuld gehört zu den Grundpfandrechten. Dieses wiederum ist ein Verwertungsrecht und wird in das Grundbuch der Immobilie eingetragen. Sollte es nämlich einmal dazu kommen, dass der Darlehens- oder Kreditnehmer seine Geldanleihe bei der Bank nicht mehr tilgen kann, dann greift die Bank häufig zu dem Mittel der Zwangsversteigerung des Hauses, um so an ihr Geld zu gelangen.

Bei der Hypothek ist die Praxis ähnlich. Dennoch sind Hypothek und Grundschuld voneinander zu unterscheiden, auch wenn beide als Sicherheit für einen Anspruch an der Immobilie einzusetzen sind.  Der wesentliche Unterschied besteht jedoch darin, dass die Grundschuld an keine feste Forderung geknüpft ist, die Hypothek hingegen schon. Außerdem haftet bei der Grundschuld quasi allein das Grundstück (dingliche Haftung) und bei einer Hypothek der Kreditnehmer mit seinem gesamten persönlichen Vermögen (persönliche Haftung).

Das bedeutet, eine Hypothek kann letztlich nicht ohne eine bestimmte Forderung bestehen. Wird daher der Kredit komplett zurückgezahlt, dann wandelt sich die Hypothek kraft Gesetzes meist in eine sogenannte Eigentümergrundschuld um, wenn die Hypothek nicht gelöscht oder umgeschrieben wird.

Zudem heißt das, dass die Grundschuld eingetragen werden kann, um damit auch anderen Forderungen zu genügen. Die bestehende Immobilie wird also in Form dieses abstrakten dinglichen Rechts beliehen und als Pfand für einen Gläubiger eingesetzt.

Der Bundesverband deutscher Banken gab bekannt, dass die Eintragung von Grundschulden die heutzutage üblichere Variante bei einer Immobiliensicherheit ist. Denn sie kann auch darüber hinaus noch nach Abbezahlung der Baufinanzierung genutzt werden, um etwa einen neuen Kredit zu sichern. Der Entschluss zur Grundschuld fällt oft deshalb, weil Kredite in Höhe der eingetragenen Grundschuld danach häufig zu günstigen Zinsen bzw. Konditionen zu erhalten sind.

Löschung der Grundschuld – Kosten, Löschungsbewilligung und Co.

Unter Umständen kann der Eigentümer die Grundschuld auch löschen. Die Kosten und der Aufwand dafür sind nicht so leicht von der Hand zu weisen. Die Überlegung nach einer Grundschuldlöschung stellt sich häufig dann, wenn das Immobiliendarlehen abbezahlt ist oder aber, wenn das Gebäude oder die Wohnung verkauft werden soll. Wann ist es also sinnvoll die Grundschuld zu löschen und wann nicht?

Die Grundschulden stehen im Grundbuch, das beim Grundbuchamt hinterlegt ist, entweder in

  • Abteilung II unter Vormerkungen oder Grunddienstbarkeiten oder in
  • Abteilung III unter Hypotheken und Grundpfandrechten
Die Grundschuld zu löschen, bringt Kosten mit sich

Die Grundschuld zu löschen, bringt Kosten mit sich

Soll eine Grundschuld-Löschung erfolgen, dann kann dies nur mithilfe einer bestimmten Bescheinigung geschehen – die sogenannte Löschungsbewilligung kann die Grundschuld aus dem Grundbuch „verbannen“.

Damit wird quasi ein Antrag auf Löschung der Grundschuld gestellt. Diese Grundschuld-Löschungsbewilligung muss von einem Notar beglaubigt werden. Hierin sind u.a. folgende Dokumente in Form einer Urkunde zusammengefasst:

  • Aufhebungserklärung
  • Zustimmung vom Eigentümer des Grundstücks
  • Bewilligung

Im nächsten Schritt schickt der Notar den Antrag auf Löschung der Grundschuld im Grundbuch an das Grundbuchamt. Dort kommt es zu einer Überprüfung.

Stimmt das Grundbuchamt dem Grundschuld-Löschen zu, dann erfolgt die Änderung der Eintragung und zwar kommt es zu einem neuen Eintrag, der allerdings einen negativen Inhalt besitzt. Damit wird die Grundschuld revidiert.

Erst jetzt tritt die Löschungsbewilligung in Kraft. Diese kann nicht mehr rückgängig gemacht werden.

Löschungsbewilligung – Welche Kosten kommen auf mich zu?

Die Kosten für die Löschung der Grundschuld sind in der Regel von der eingetragenen Summe der Grundschuld im Grundbuch abhängig. Sie betragen in etwa 400 Euro bei einer Summe von 200.000 Euro laut Eintragung. Weil die Ausstellung der Löschungsbewilligung durch das Kreditinstitut gesetzlich reglementiert ist, dürfen die Banken für die Grundschuldlöschung keine Kosten abverlangen.

Stattdessen teilen sich die Kosten der Grundschuldlöschung zwischen Notar und Grundbuchamt auf. Beim Grundbuchamt wird dann die Löschung im Grundbuch bezahlt und beim Notar werden zum einen die Kosten für seine Arbeit getilgt und zum anderen seine Auslagen für die von der Bank ausgestellte beglaubigte Urkunde erstattet.

Alternativen zum Grundschuld-Löschen

Als Alternative zur Löschung einer Grundschuld könnte die Grundschuld weiterbenutzt werden. Zum Beispiel für einen Autokredit oder zur Sanierung des Hauses. Wenn Kunden dabei nicht einmal die Bank wechseln, dann fallen auch keine zusätzlichen Kosten an, wenn ein neuer Kredit aufgenommen wird, der nicht höher ist, als die eingetragene Grundschuld.

Bei einem Hausverkauf könnte der Verkäufer anstatt die Grundschuld zu löschen, diese auch einfach auf den Käufer umschreiben lassen.

Bei einem Hausverkauf könnte der Verkäufer anstatt die Grundschuld zu löschen, diese auch einfach auf den Käufer umschreiben lassen.

Bei einem Verkauf der betroffenen Immobilie empfehlen Verbraucherzentralen in der Regel ebenfalls die Grundschuld nicht zu löschen, sondern diese lediglich auf den Käufer umschreiben zu lassen, da dies Geld spart. Müsste der Käufer die Grundschuld nämlich komplett neu eintragen lassen, dann würden hier auch auf ihn unnötige Kosten zukommen. Die Umschreibung kann auch funktionieren, wenn der Käufer sein Darlehen bei einer anderen Bank aufnehmen möchte. Diese einmalige Umschreibung kostet in der Regel circa 300 Euro, währenddessen eine Neueintragung fast doppelt so viel kosten würde.

Grundschuld löschen ohne Notar?

Die Grundschuld ohne Notar löschen zu lassen ist prinzipiell schwierig, hängt aber vom Einzelfall ab. Es kann nämlich im Normalfall nur teilweise vermieden werden, einen Notar beim Grundschuld-Löschen hinzuzuziehen.

So kann ein Eigentümer Geld beim Notar sparen, wenn er seine Grundschuld nicht löschen, aber abtreten möchte, nämlich an eine andere Bank, weil diese bessere Konditionen bietet. Doch letztlich bleibt die Grundschuld-Löschung, wenn sie denn vollständig geschehen soll, ohne einen Notar schwierig.

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{ 19 comments… add one }
  • Thomas 16. September 2016, 11:05

    Sehr informativ mit ganz wichtigen Informationen. Vielen Dank dafür.

  • Christian 26. September 2016, 10:59

    Ich verstehe das nicht so ganz, wenn doch der komplette Kredit an die Bank zurückgezahlt wurde, warum hat diese dann noch irgendeinen Anspruch. Das Darlehen fließt doch komplett der Bank zurück inklusive Zinsen versteht sich und somit ist doch der Darlehensnehmer nach kompletter Bezahlung doch auch vollstädniger Eigentümer der Immobilie.
    Wieso muss man da noch irgendwas beantragen Geschweige den noch auf Bewilligung des Antrags hoffen ?

    Wäre sehr freundlich wenn mir das mal jemand erklären könnte.

    Mfg

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 29. September 2016, 8:16

      Hallo Christian,

      die Grundschuld bleibt weiterhin auf den Namen der Bank bestehen – allerdings mit dem Vermerk, es bestehen keine offenen Forderungen. Die Grundschuld als solche ist somit unabhängig von dem Kreditvertrag – es ist lediglich ein Sicherungsmodell.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.net

  • Tom 30. September 2016, 11:46

    Danke für die Informationen – eine Frage noch dazu:

    Macht es dann überhaupt Sinn, die Grundschuld nach dem vollständigen Tilgen eines Darlehens für einen Hausbau zu löschen? Eine weiterhin bestehende Grundschuld hat doch keinerlei rechtliche Auswirkungen, außer wenn man ein neues Darlehen bei der gleichen Bank möchte… Oder andersherum: Was spricht eigentlich für die Löschung einer Grundschuld? – DANKE !

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 6. Oktober 2016, 10:00

      Hallo Tom,

      nach Ablauf der Kredites kann die Grundschuld auf Sie über gehen und wird dadurch zur sogenannten Eigentümergrundschuld. Eine bestehende Grundschuld ohne Valutierung „blockiert“ gewissermaßen den ersten Rang der Ansprüche im Grundbuch. Sollte beispielsweise eine Zwangsvollstreckung drohen, käme ein entsprechender Eintrag im Grundbuch nur auf den zweiten Rang, sodass Sie mit Ihrer Grundschuld problemlos einen Kredit aufnehmen können.

      Für eine Löschung der Grundschuld spricht hingegen beispielsweise der Wunsch des neuen Besitzers beim Hausverkauf – allerdings kann eine Grundschuld auch übertragen werden.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.net

  • erwin 31. Oktober 2016, 9:43

    Ich hätte da noch eine Frage dazu.

    Mein Kredit ist genau mit Ablauf des heutigen Tages abbezahlt. Von der Bank habe ich bisher keine weiteren Informationen erhalten. Muss ich nun irgendwie tätig werden, damit die im Grundbuch eingetragene Grundschuld als abbezahlt gekennzeichnet wird und diese in eine Eigentümergrundschuld umgeschrieben wird, oder läuft so etwas automatisch oder durch die Bank ab?
    Wäre schön, wenn Sie auch dazu noch eine Antwort geben könnten. vielen Dank!

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 3. November 2016, 10:18

      Hallo Erwin,

      in der Tat benötigen Sie von der Bank eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld, welche Sie anschließend im Grundbuchamt umschreiben lassen können.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.net

  • Alfred 8. Dezember 2016, 0:41

    Vielen Dank für diese Informationen. Die Grundschuld für eventuell neue Kredite beizubehalten ist auch für mich relevant. Jetzt steht eine Aufteilung und ein Verkauf eines Teils meines Grundstücks kurz bevor. Der Wert des nach dem Verkauf weiterhin mir gehörenden bebauten Grundstücksteils deckt auch dann die Grundschuld noch reichlich ab.
    Mich würde interessieren, ob es die Möglichkeit gibt (vor allem wegen Kostenersparnis) die Grundschuld auf den mir verbleibenden Grundstücksteil zu beschränken oder ob die Grundschuld in jedem Fall auch bei einem Teilverkauf vollständig gelöscht werden muss, wenn sie nicht auf den Käufer übertragen wird, was hier auch wohl ebenso schwierig wäre ?

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 8. Dezember 2016, 10:36

      Hallo,

      Sie benötigen, um die Grundschuld zu schmälern, die Zustimmung Ihrer Bank bzw. des Gläubigers. Dies gilt auch, wenn die Grundschuld zurzeit nicht valutiert ist.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.net

  • Gerhard S. 6. Januar 2017, 21:15

    Ich habe noch zwei ergänzende Fragen zu diesem Thema:

    1. Nach völliger Tilgung eines Darlehens bleibt, sofern man keine Löschung der Grundschuld veranlasst, diese als (ET-) Grundschuld auf den Namen der Bank bestehen, allerdings mit dem Vermerk der Bank „es bestehen keine offenen Forderungen“ (s.o.)
    Veranlasst diesen Vermerk die Bank von sich aus (und wann) oder muss man das als Darlehensnehmer dort erst beantragen ?
    2. Eine Löschungsbewilligung wird von der Bank (kostenfrei) im Zusammenhang mit einer Grundschuldlöschung erstellt.
    Ist es möglich/sinnvoll eine solche Löschungsbewilligung auch prophylaktisch, also vorbereitend für eine mögliche (viel) spätere Grundschuldlöschung, bei der Bank zu beantragen, sozusagen als „Schubladenpapier“, und kann man dies ggf. selbst ohne Notar veranlassen ?

    Danke für eine Antwort !

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 12. Januar 2017, 10:46

      Hallo Gerhard,

      der Vermerk wird in der Regel automatisch gesetzt. Die Löschungsbewilligung bedarf stets der notariellen Form und sollte aktuell sein.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.det

  • Heinz 20. Februar 2017, 18:00

    Danke für die Informationen.
    Ich habe die notariell beglaubigte Bewilligung zur Löschung der Grundschuld von meiner Bank erhalten. Nun mag ich nicht so richtig „einsehen“, dass ich für mich auch einen Notar bemühen muss. Wenn ich es richtig verstanden habe, beglaubigt dieser meinen Antrag gegenüber dem Grundbuchamt. Das macht doch nur Sinn, damit kein anderer gegen meinen Willen die Löschung beantragen kann (falls er in Besitz der beglaubigten Löschungsbewilligung gelangt). Oder was soll mit der Beglaubigung meines Antrags sichergestellt werden?
    (Persönliches Einreichen des Antrags mit Vorlegen des Personalausweises reicht vermutlich nicht.)
    Vielen Dank im voraus.

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 23. Februar 2017, 12:38

      Hallo Heinz,

      auch, wenn Sie die Löschungbewilligung der Bank vorlegen können, muss Ihr Antrag notariell beglaubigt werden.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.net

  • Andreas C. 19. April 2017, 15:46

    Hallo, ich habe vor 10 Jahren ein Hypothekendarlehn mit ursprünglich 330.000€ im Grundbuch abgesichert, das Darlehn steht jetzt bei ca. 220.000 €, kann ich von der Bank verlangen das die Grundschuld reduziert wird und ich dann im ersten Rang 220.000€ bei der Bank und eine neue Grundschuld über 110.000,-€ im 2.Rang neu eintragen lassen um für einen neuen Kredit günstig zu bekommen?
    mfg
    Andreas

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 20. April 2017, 8:28

      Hallo Andreas,

      grundsätzlich können Sie die Grundschuld teilweise löschen lassen – dies erhöht den Beleihungswert der Grundschuld im 2. Rang.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.net

  • Patrick 1. Juni 2017, 9:33

    Hallo,

    ich habe mein Darlehen vollständig zurückgeführt.
    Hierzu wurde seinerzeit ein Grundschuldbrief (auf die Bank lautend) erstellt.
    a) Wenn ich die Beiträge oben richtig verstanden habe, wurde dies nun eine Eigentümergrundschuld, richtig?
    b) Ich habe die Bank um Herausgabe des Grundschuldbriefes angeschrieben. Löschen möchte ich diesen noch nicht. Die Bank verweigert die Herausgabe und besteht auf Beauftragung zur Erteilung einer Löschungsbewilligung. Darf Sie das?

    Gruß
    Patrick

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 8. Juni 2017, 12:53

      Hallo,

      leider dürfen wir keine Rechtsberatung anbieten und müssen an einen Anwalt für Finanzrecht verweisen.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.net

  • Martina 4. Juni 2017, 11:57

    Hallo,
    Im Text steht, dass eine Grundschuldlöschung ohne Notar schwierig, aber möglich ist. Ja nach Einzelfall.
    Kurze Beschreibung zu unserem Fall:
    Wir haben uns ein Grundstück gekauft, anschließend einen Kredit aufgenommen und die Grundschuld eintragen lassen.
    Die Stadt hat vergessen und mitzuteilen, dass im Grundstück diverse Kanäle verlaufen, was eine Bebauung schwierig macht und wir deshalb das Grundstück zurück geben.
    Wir werden uns nun ein anderes Grundstück oder ein Haus kaufen und den Kredit dafür verwenden.
    Muss in diesem Fall die Löschung der Grundschuld für das Grundstück, welches wir zurück geben, tatsächlich wieder über den Notar erfolgen?
    Obwohl der Kredit noch nicht angerührt wurde und nichts weiter passiert ist?
    Vielen Dank für Ihre Antwort.

    • vorfaelligkeitsentschaedigung.net 8. Juni 2017, 12:52

      Hallo Martina,

      es ist in der Regel nur dann möglich, den Notar zu umgehen, wenn Sie den Kredit bei einer öffentlich-rechtlichen Sparkasse – nicht bei einer Bank – aufgenommen haben.

      Vorfaelligkeitsentschaedigung.net

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